스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 같은 연봉인데도 대출 한도가 수천만 원 줄어든 분들이 많아요. 실제로 확인해보니 연봉 6,000만 원 기준 최대 6,700만 원까지 한도가 줄었더라고요.
저도 작년에 주택 구매를 본격적으로 준비하면서 이 변화를 체감했거든요. 2025년 초만 해도 3억 중반까지 가능하다고 들었는데, 7월 넘어가니까 은행 상담사가 "한도가 좀 달라졌어요"라고 하더라고요. 처음엔 뭐가 바뀐 건지 감도 안 잡혔어요.
그래서 직접 금융위원회 보도자료부터 KB캐피탈, 뱅크샐러드 자료까지 하나씩 뒤져봤어요. 1단계, 2단계, 3단계가 각각 뭐가 다른지, 내 연봉이면 한도가 얼마나 줄어드는지, 그리고 10.15 부동산 대책 이후 수도권은 또 얼마나 더 빡빡해졌는지. 이 글에서 핵심만 정리해드릴게요.
스트레스 DSR이 뭔지부터 짚고 가야 해요
DSR은 '총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)'의 약자예요. 내가 1년 동안 버는 돈 중에서 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율이거든요. 은행에서는 이 비율이 40%를 넘지 않도록 제한하고 있어요.
여기에 '스트레스'가 붙으면 좀 달라져요. 미래에 금리가 오를 수 있다는 가정을 미리 반영해서 대출 한도를 계산하는 거예요. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%라고 해도, 스트레스 금리 1.5%를 더해서 5.5%인 것처럼 계산하는 방식이에요.
중요한 건 이 스트레스 금리가 실제 이자에 붙는 게 아니라는 점이에요. 대출 심사 기준에만 적용되거든요. 그러니까 내가 실제로 내는 이자는 똑같은데, 빌릴 수 있는 금액만 줄어드는 구조예요. 처음에 이 부분이 좀 헷갈렸는데, 금융위원회 자료를 보니까 명확하게 구분되어 있었어요.
DSR 40% 기준이 실제로 의미하는 것
연봉 5,000만 원인 직장인이라면 연간 상환 가능액은 2,000만 원(5,000만 × 40%)이에요. 여기에 금리 4%, 30년 만기, 원리금균등상환 조건을 적용하면 대출 한도가 대략 2억 4,500만 원 정도 나오거든요. 기존 대출이 있으면 그만큼 빠지고요.
스트레스 금리는 어떻게 정해지나
스트레스 금리는 매년 5월과 11월에 산정되는데, 과거 5년 동안 가장 높았던 가계대출 금리에서 현 시점 금리를 빼서 계산해요. 금융위원회 기준으로 하한은 1.50%, 상한은 3.00%예요. 다만 10.15 부동산 대책 이후 수도권·규제지역 주담대는 하한이 3.00%로 올라갔어요. 은행연합회 홈페이지에서 현재 스트레스 금리를 확인할 수 있거든요.
1단계에서 3단계까지, 뭐가 어떻게 달라졌나
스트레스 DSR은 한 번에 확 바뀐 게 아니라 3단계에 걸쳐 조금씩 강화됐어요. 찾아보니까 이 단계별 차이를 이해하는 게 핵심이더라고요.
단계별 시행 시기와 적용 범위
1단계는 2024년 2월에 시작됐어요. 은행권 주택담보대출에만 적용됐고, 스트레스 금리의 25%만 반영했거든요. 스트레스 금리가 1.5%라면 실제로는 0.38%만 가산한 셈이에요. 이때는 체감이 크지 않았어요.
2단계는 2024년 9월부터예요. 은행권 신용대출과 2금융권 주담대까지 범위가 넓어졌고, 적용 비율이 50%로 올라갔어요. 수도권 주담대는 80%까지 적용해서 한도 축소 폭이 확 커졌거든요. 이 시점부터 "대출 한도가 줄었다"는 얘기가 주변에서 나오기 시작했어요.
3단계는 2025년 7월 1일부터 시행 중이에요. 전 금융권의 사실상 모든 가계대출에 적용되고, 스트레스 금리를 100% 반영해요. 은행, 저축은행, 보험사 가릴 것 없이 주담대, 신용대출, 기타대출 전부 포함이에요. 단, 신용대출은 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 적용돼요.
| 구분 | 1단계 (2024.2~) | 2단계 (2024.9~) | 3단계 (2025.7~) |
|---|---|---|---|
| 은행권 적용 대상 | 주담대 | 주담대 + 신용대출 | 주담대 + 신용 + 기타대출 |
| 2금융권 적용 대상 | 미적용 | 주담대 | 주담대 + 신용 + 기타대출 |
| 스트레스 금리 적용비율 | 25% (0.38%) | 50% (0.75%) | 100% (1.50%) |
| 수도권 주담대 특칙 | 없음 | 80% (1.20%) | 100% → 10.15 대책 후 3.0% |
금융위원회 2025년 5월 보도자료를 보면, 3단계 시행의 핵심은 "미래 금리 변동 위험을 전 업권·전 상품에 반영하는 선진화된 관리 시스템 구축"이라고 명시해놨어요.
연봉별로 대출 한도가 얼마나 줄었나
숫자로 봐야 체감이 돼요. 금융위원회와 KB캐피탈 자료를 기준으로 연봉별 대출 한도 변화를 정리해봤어요. 조건은 수도권 기준, 30년 만기, 변동금리 연 4%, 원리금균등상환, 기존 대출 없는 경우예요.
| 연소득 | 스트레스 DSR 적용 전 | 2단계 적용 후 | 3단계 적용 후 | 적용 전 대비 감소액 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 약 2억 900만 원 | 약 1억 8,200만 원 | 약 1억 7,600만 원 | 약 3,300만 원 |
| 5,000만 원 | 약 3억 4,900만 원 | 약 3억 300만 원 | 약 2억 9,300만 원 | 약 5,600만 원 |
| 6,000만 원 | 약 4억 1,900만 원 | 약 3억 6,400만 원 | 약 3억 5,200만 원 | 약 6,700만 원 |
| 7,000만 원 | 약 4억 8,800만 원 | 약 4억 2,500만 원 | 약 4억 1,000만 원 | 약 7,800만 원 |
| 1억 원 | 약 6억 9,800만 원 | 약 6억 700만 원 | 약 5억 8,700만 원 | 약 1억 1,100만 원 |
연봉 6,000만 원 기준으로 보면, 규제 전에는 4억 1,900만 원까지 가능했는데 3단계 이후에는 3억 5,200만 원이에요. 6,700만 원이 줄어든 거죠. 연봉 1억 원이면 감소폭이 1억 1,100만 원까지 벌어져요.
대출 상품별로도 차이가 있어요. 연봉 1억 원, 금리 4.2% 기준으로 변동금리 대출은 2단계 5억 9,000만 원에서 3단계 5억 7,000만 원으로 2,000만 원 줄었고, 혼합형 대출(5년 고정)은 6억 3,000만 원에서 5억 9,000만 원으로 4,000만 원이 빠졌어요. 고정금리 기간이 길수록 스트레스 금리 적용 비율이 낮아지는 구조이긴 한데, 그래도 감소 자체는 피할 수 없더라고요.
📊 실제 데이터
금융위원회 2025년 5월 보도자료에 따르면, 스트레스 DSR 3단계 시행으로 연소득 6,000만 원 차주의 변동금리 주담대 한도가 약 6,700만 원 감소했어요. 연봉 1억 원 차주는 최대 1억 1,100만 원까지 한도가 줄어든 것으로 확인돼요. 소득이 높을수록 감소 절대액이 커지는 구조거든요.
10.15 대책 이후 수도권은 더 빡빡해졌어요
3단계만으로 끝이 아니었어요. 2025년 10월 15일에 정부가 '주택시장 안정화 대책'을 발표하면서 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 두 배 뛰었거든요. 이건 10월 16일 계약 건부터 적용됐어요.
KB의 생각(KBThink) 자료를 확인해보니, 연소득 1억 원 차주가 수도권에서 변동금리로 주담대를 받을 경우 대출 한도가 5억 8,700만 원에서 5억 100만 원으로 줄었어요. 약 14.7% 감소한 셈이거든요. 혼합형(5년 고정)도 6억 원에서 5억 3,300만 원으로 떨어졌고요.
반면 지방 주담대는 상황이 좀 다릅니다. 3단계 시행 당시부터 스트레스 금리가 0.75%로 유예됐었는데, 2025년 12월 금융위원회가 이 유예를 2026년 6월 말까지 연장한다고 발표했어요. 지방 부동산 시장이 여전히 침체 상태라 바로 강화하기 어려웠던 거죠. 다만 하반기에 다시 검토한다고 했으니, 지방에서 주담대를 계획하고 있다면 일정을 잘 지켜봐야 해요.
| 구분 | 스트레스 금리 | 적용 시기 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% (하한) | 2025.10.16~ |
| 지방 주담대 | 0.75% (2단계 수준 유예) | ~2026.6.30 |
| 주담대 외 (신용대출 등) | 1.5% | 2025.7.1~ |
이 표를 보면 같은 3단계라도 지역과 대출 유형에 따라 실질 스트레스 금리가 0.75%에서 3.0%까지 차이가 나요. 수도권에서 변동금리 주담대를 받는 사람이 가장 큰 영향을 받는 구조예요.
⚠️ 주의
지방 주담대의 스트레스 금리 유예는 2026년 6월 말까지예요. 하반기에 금융위원회가 재검토 후 0.75%에서 1.5%로 상향할 가능성이 있으니, 지방에서 주담대를 준비 중이라면 상반기 안에 대출 실행 여부를 결정하는 게 유리할 수 있어요. 다만 개인 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 권장합니다.
대출 유형별로 스트레스 금리 적용이 다르다
모든 대출에 똑같이 1.5%가 붙는 건 아니에요. 대출 상품의 금리 변동 가능성에 따라 스트레스 금리 적용 비율이 달라져요. 정부가 고정금리 대출을 유도하려는 정책 방향이 반영된 결과거든요.
변동금리 대출은 스트레스 금리가 100% 적용돼요. 금리가 수시로 바뀌니까 당연히 위험도가 높다고 본 거죠. 혼합형 대출은 고정금리 기간이 길수록 적용 비율이 낮아져요. 예를 들어 30년 만기에서 5년 고정 혼합형은 80%, 9~15년 고정이면 60%까지 내려가요. 주기형 대출은 혼합형보다 더 낮은 비율이 적용되고요.
순수 고정금리 대출은 아예 스트레스 금리가 적용되지 않아요. 만기까지 금리가 고정되니까 금리 상승 리스크가 없다고 판단하는 거예요. 그래서 같은 연봉이어도 변동금리로 받느냐, 고정금리로 받느냐에 따라 한도가 꽤 차이 나요.
실제로 연봉 1억 원 기준으로 비교해보면, 변동금리 주담대 한도는 5억 100만 원(수도권, 스트레스 금리 3% 적용)인데, 주기형(5년) 대출은 6억 원까지 가능해요. 약 1억 원 가까이 차이가 나는 셈이거든요. 단, 고정금리 대출은 초기 금리 자체가 변동금리보다 높을 수 있어서 월 상환 부담도 함께 따져봐야 해요.
한 가지 흔한 오해를 짚고 갈게요. "혼합형이면 고정금리 아닌가?"라고 생각하시는 분들이 있는데, 5년 고정 혼합형은 5년 후에 변동금리로 전환되거든요. 그래서 스트레스 금리 적용 대상이에요. 만기까지 금리가 바뀔 가능성이 0%인 '순수 고정금리'만 완전 면제라는 점, 꼭 기억해두세요.
대출 한도 줄었을 때 실질적인 대응법
한도가 줄었다고 방법이 없는 건 아니에요. 확인해보니 몇 가지 현실적인 대응 전략이 있더라고요.
기존 대출 먼저 정리하기
DSR은 모든 대출을 합산하거든요. 카드론, 마이너스통장, 학자금대출까지 전부 들어가요. 금리가 높은 소액 대출부터 정리하면 DSR 비율이 낮아지면서 주담대 한도 여력이 생겨요. 마이너스통장은 실제로 쓰고 있지 않더라도 한도 전액이 DSR에 잡히는 경우가 있으니 확인해보는 게 좋아요.
고정금리 대출 검토하기
앞서 설명했듯이 순수 고정금리 대출은 스트레스 금리 적용이 없어요. 초기 금리가 조금 높더라도 대출 한도 면에서는 유리할 수 있어요. 장기적으로 금리 하락을 기대한다면 혼합형도 괜찮지만, 한도 확보가 우선이라면 고정금리를 먼저 따져보세요.
생애최초 혜택 활용하기
생애최초 주택구매자라면 LTV(담보인정비율) 완화 혜택이 있어요. 소득이나 지역 관계없이 LTV 70~80%까지 적용받을 수 있거든요. DSR로 한도가 줄어들더라도 LTV 완화로 어느 정도 보완이 가능해요.
그리고 이건 제가 직접 겪은 건데, 작년 가을에 대출 상담을 받으러 갔을 때 마이너스통장 500만 원짜리가 DSR에 잡혀 있어서 한도가 예상보다 2,000만 원 정도 낮게 나왔거든요. 거의 안 쓰던 통장이었는데 해지하고 다시 심사받으니까 한도가 바로 올라갔어요. 이런 사소한 부분 때문에 수천만 원이 왔다 갔다 하더라고요.
💡 꿀팁
DSR 계산에서 전세자금대출, 중도금대출, 정책대출(디딤돌, 보금자리론 등) 일부는 제외되거나 유리한 조건으로 산정돼요. 시중 은행 대출만 고집하지 말고 정책금융 상품도 함께 비교해보면 대출 한도를 더 확보할 수 있어요.
자주 놓치는 포인트 3가지
스트레스 DSR 3단계에 대해 찾다 보면 꽤 많은 분들이 헷갈려하는 부분이 있어요. 금융감독원과 금융위원회 자료를 확인하면서 정리해봤어요.
첫째, 기존 대출자는 영향 없어요. 스트레스 DSR 3단계는 새로 받는 대출에만 적용돼요. 지금 갚고 있는 대출의 금리가 오르거나 조건이 바뀌는 게 아니에요. 다만 추가 대출을 받거나 만기 연장·재대출을 할 때는 새 기준이 적용되니까, 그때를 대비해야 해요.
둘째, 경과 조치가 있어요. 3단계 시행(2025.7.1) 전에 매매계약을 체결했거나 입주자 모집공고가 완료된 건은 2단계 기준(50%)이 유지돼요. "7월 넘겨서 대출 실행했는데 3단계 적용 받는 거 아닌가?" 걱정하시는 분들이 있는데, 계약 시점이 6월 30일 이전이면 2단계예요.
셋째, 신용대출 1억 원 이하는 면제예요. 신용대출 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 적용돼요. 대부분의 일반 직장인 신용대출은 1억 원 미만이니까 사실상 주담대가 핵심 영향 대상이에요. 하지만 1억을 넘기는 순간 신용대출에도 스트레스 금리가 붙으니까 대출 규모를 잘 따져봐야 해요.
자주 묻는 질문
Q. 스트레스 DSR 3단계가 정확히 언제부터 시행됐나요?
A. 2025년 7월 1일부터 전면 시행됐어요. 전 금융권의 사실상 모든 가계대출에 적용되고, 스트레스 금리 적용 비율이 100%로 올라갔어요.
Q. 스트레스 금리가 붙으면 실제 대출 이자도 올라가나요?
A. 아니요. 스트레스 금리는 대출 한도를 산정할 때만 적용돼요. 실제로 내가 내는 대출 이자에는 영향을 주지 않아요. 빌릴 수 있는 금액만 줄어드는 구조예요.
Q. 수도권 주담대의 스트레스 금리가 3%라고 하던데 맞나요?
A. 맞아요. 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 이후, 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 3.0%로 상향됐어요. 10월 16일 이후 계약 건부터 적용돼요.
Q. 지방 주담대도 똑같이 스트레스 금리 1.5%가 적용되나요?
A. 현재는 아니에요. 지방 주담대는 2026년 6월 말까지 2단계 수준인 0.75%가 유예 적용 중이에요. 다만 하반기에 금융위원회가 재검토한다고 했으니 변경 가능성이 있어요.
Q. 기존에 받은 대출도 3단계 적용을 받나요?
A. 아니요. 스트레스 DSR 3단계는 새로 받는 대출에만 적용돼요. 현재 갚고 있는 대출의 금리나 조건은 바뀌지 않아요. 단, 만기 연장이나 재대출 시에는 새 기준이 적용돼요.
Q. 고정금리 대출도 스트레스 DSR 적용을 받나요?
A. 만기까지 금리가 완전히 고정된 순수 고정금리 대출은 스트레스 금리가 적용되지 않아요. 하지만 혼합형(고정+변동)이나 주기형 대출은 금리가 바뀔 가능성이 있어서 일부 적용돼요.
Q. 신용대출도 스트레스 DSR 3단계 적용 대상인가요?
A. 네, 3단계부터는 전 금융권 신용대출에 적용돼요. 다만 신용대출 잔액이 1억 원 이하인 경우에는 스트레스 금리가 부과되지 않아요. 1억 원 초과 시에만 적용되는 점 참고하세요.
Q. 전세자금대출도 스트레스 DSR에 포함되나요?
A. 전세자금대출은 현재 스트레스 DSR 적용 대상이 아니에요. 다만 10.15 대책으로 유주택자의 수도권·규제지역 전세대출에는 별도 DSR 적용이 시작됐으니, 조건이 변경될 수 있어서 최신 정보를 확인하는 게 좋아요.
Q. 2금융권도 스트레스 DSR 3단계 적용을 받나요?
A. 네. 3단계부터는 저축은행, 보험사 등 2금융권의 주담대, 신용대출, 기타대출 모두 적용 대상이에요. 2금융권은 DSR 기준이 50%라서 은행(40%)보다 한도가 높지만, 스트레스 금리 적용으로 이전보다는 줄어들었어요.
Q. DSR 계산기로 내 대출 한도를 미리 확인할 수 있나요?
A. 네. 토스, 뱅크샐러드, 핀다, 올크레딧 등에서 무료 DSR 계산기를 제공하고 있어요. 연소득, 기존 대출 잔액, 금리, 상환 기간을 입력하면 대략적인 대출 가능 한도를 확인할 수 있어요. 다만 은행마다 세부 심사 기준이 다르므로 실제 한도는 달라질 수 있어요.
스트레스 DSR 3단계, 숫자만 보면 복잡하지만 핵심은 간단해요. 같은 연봉이어도 빌릴 수 있는 돈이 줄었고, 수도권일수록 더 줄었다는 거예요. 기존 대출 정리하고, 대출 유형별 스트레스 금리 차이를 따져보고, 정책금융까지 꼼꼼히 비교하면 줄어든 한도 안에서도 최선의 선택을 할 수 있어요. 대출은 결국 내 상환 능력 안에서 받는 게 가장 안전하거든요.
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