마이너스통장 하나 때문에 주담대 한도가 5,000만 원 넘게 줄어들 수 있다는 거, 찾아보고 나서야 알았어요. DSR을 낮추는 방법은 생각보다 여러 가지가 있고, 어떤 걸 먼저 건드리느냐에 따라 대출 한도가 수천만 원 단위로 달라지더라고요.
2025년 7월 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서, 같은 연봉이라도 예전보다 대출을 훨씬 적게 받을 수밖에 없는 구조가 됐거든요. 수도권 기준 스트레스 금리 1.5%가 100% 적용되니까, 연소득 1억 원인 사람도 변동금리 주담대 한도가 1억 원 넘게 줄어든 상황이에요.
근데 이 DSR이라는 게 결국 공식 하나로 움직이는 거잖아요. 분자(연간 원리금 상환액)를 줄이거나, 분모(연소득)를 늘리거나. 이 두 방향만 확실히 잡으면 의외로 빠르게 개선할 수 있는 부분이 꽤 있어요. 확인해보니 실제로 마이너스통장 해지 하나만으로 DSR이 10%p 가까이 떨어지는 케이스도 있었거든요.
DSR 공식부터 제대로 이해해야 전략이 보인다
DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자예요. 공식 자체는 단순한데, 함정이 몇 군데 숨어 있어요.
DSR(%) = 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득 × 100
여기서 핵심은 '모든 대출'이 들어간다는 거예요. 주택담보대출은 당연하고, 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출까지 전부 포함돼요. 금융감독원 기준으로 은행권은 DSR 40%, 2금융권은 50%를 넘기면 추가 대출이 막히는 구조거든요.
그러니까 DSR을 낮추려면 결국 이 네 가지 중 하나를 건드려야 해요. 기존 대출 원리금을 줄이거나, 대출 만기를 늘려서 연간 상환액을 낮추거나, 금리를 낮추거나, 소득을 올리거나. 하나씩 뜯어보면 지금 당장 할 수 있는 것과 시간이 좀 걸리는 것이 나뉘더라고요.
DSR에 포함되는 대출, 안 되는 대출
의외로 헷갈리는 사람이 많은 부분인데, 전세자금대출과 중도금대출은 DSR 산정에서 제외돼요. 300만 원 이하 소액 신용대출도 빠지고요. 반면에 마이너스통장은 실제로 1원도 안 썼어도 한도 전액이 DSR에 잡혀요. 5,000만 원 한도 마통을 열어만 놓고 2,000만 원 쓰고 있어도, DSR 계산할 때는 5,000만 원 전부가 부채로 들어가는 거예요.
2026년 스트레스 DSR 3단계가 바꿔놓은 것
2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 대출 한도를 정할 때 실제 금리에 가상의 스트레스 금리를 더해서 계산하는 방식이에요. 수도권 기준 스트레스 금리 1.5%가 100% 적용되거든요. 실제 금리가 4%인 변동금리 주담대라면, DSR 산정 시에는 5.5%로 계산하는 셈이에요. 실제 이자가 오르는 건 아닌데 한도 계산에만 영향을 주는 거죠. KB캐피탈 분석에 따르면, 연소득 1억 원 기준으로 규제 전 대비 변동금리 주담대 한도가 약 1억 1,100만 원이나 줄었어요.
방법 1: 마이너스통장 해지가 가장 빠르다
DSR을 줄이는 방법 중에서 당장 오늘 실행할 수 있고, 효과도 가장 드라마틱한 게 바로 마이너스통장 정리예요.
아까 말했듯이 마이너스통장은 실제 사용 금액이 아니라 한도 전체가 DSR에 반영돼요. 이게 왜 치명적이냐면, 마이너스통장의 DSR 산정 만기가 보통 5~7년으로 짧게 잡히거든요. 같은 5,000만 원이라도 30년 만기 주담대와 5년 만기 마통은 연간 원리금 상환액이 완전히 달라요. 마통 쪽이 훨씬 크게 잡히는 거죠.
한경 보도를 보면, 연봉 5,000만 원 직장인이 5,000만 원 한도 마이너스통장을 갖고 있는 경우 주담대 한도가 수천만 원 단위로 줄어드는 것으로 나타났어요. 마통을 해지하면 그만큼 DSR 여유가 바로 생기는 거고요.
💬 직접 해본 경험
저도 주담대 갈아타기를 준비하면서 마이너스통장 때문에 한도가 안 나온 적이 있거든요. 3,000만 원 한도 마통이었는데 실제로는 500만 원밖에 안 쓰고 있었어요. 은행 상담사한테 "마통 해지하시면 한도 더 나올 수 있어요"라는 말 듣고 바로 해지했더니, 주담대 심사 결과가 확 달라졌어요. (정확히는 2,800만 원 차이) 한도 대출이라는 게 이렇게 독이 될 줄은 몰랐어요.
마이너스통장 해지 후 신용정보 전산 반영까지는 보통 2~3일 걸려요. 그러니까 주담대 신청 예정이라면 최소 일주일 전에는 해지해두는 게 안전해요. 해지 자체는 잔액을 0원으로 맞춘 상태에서 은행에 약정 해지 신청하면 되고요.
방법 2: 금리 높은 대출부터 정리하면 DSR이 확 떨어진다
마이너스통장 말고도 카드론, 자동차 할부, 학자금대출 같은 기타 대출이 DSR을 꽤 많이 잡아먹고 있을 수 있어요. 특히 카드론은 금리가 10% 넘는 경우가 흔한데, 금리가 높을수록 연간 이자 부분이 커지니까 DSR에 미치는 영향도 그만큼 크거든요.
정리 우선순위는 이렇게 잡는 게 효율적이에요.
| 대출 종류 | 평균 금리 | DSR 영향도 | 정리 우선순위 |
|---|---|---|---|
| 카드론 | 10~15% | 매우 높음 | 1순위 |
| 마이너스통장 | 4~6% | 높음 (한도 전액 반영) | 2순위 |
| 자동차 할부 | 5~8% | 중간 | 3순위 |
| 학자금대출 | 1.7~2.2% | 낮음 | 4순위 |
학자금대출은 금리가 낮아서 DSR에 미치는 영향이 상대적으로 작아요. 여유자금이 한정돼 있다면 카드론이나 마이너스통장부터 정리하는 게 DSR 개선 효과가 훨씬 커요. 금융감독원에서도 "금리가 높은 대출부터 정리하면 이자 부담과 DSR을 동시에 줄일 수 있다"고 안내하고 있고요.
한 가지 주의할 점이 있어요. 대출을 정리한다고 해서 바로 신용정보에 반영되는 건 아니에요. 대출 상환 후 전산 반영까지 며칠 걸릴 수 있으니까, 주담대나 신용대출 심사 일정을 역산해서 미리 갚아두는 게 중요해요.
방법 3: 대출 만기를 늘리면 연간 상환액이 줄어든다
DSR 공식에서 분자는 '연간' 원리금 상환액이에요. 같은 금액을 빌려도 30년에 걸쳐 갚는 것과 40년에 걸쳐 갚는 것은 매년 갚는 돈이 다르잖아요. 만기가 길어지면 연간 상환액이 줄어들고, 그만큼 DSR도 낮아지는 구조예요.
실제로 시중은행들이 주담대 만기를 최장 50년까지 늘린 상품을 내놓고 있거든요. 다만 여기서 함정이 하나 있어요. 금융당국이 50년 만기 대출에 대해서는 DSR 산정 시 만기를 40년으로 제한하는 규제를 적용하고 있어요. 50년으로 계약해도 DSR 계산에는 40년까지만 인정된다는 뜻이에요.
만기별 연간 상환액 차이 (3억 원, 연 4% 기준)
| 만기 | 월 상환액 (원리금균등) | 연 상환액 | DSR (연봉 5,000만 원 기준) |
|---|---|---|---|
| 20년 | 약 181만 원 | 약 2,178만 원 | 43.6% |
| 30년 | 약 143만 원 | 약 1,718만 원 | 34.4% |
| 40년 | 약 125만 원 | 약 1,504만 원 | 30.1% |
20년 만기에서 40년 만기로 바꾸면 DSR이 43.6%에서 30.1%로, 13.5%p나 떨어져요. 이 차이가 주담대 한도로는 수천만 원에 해당하거든요. 근데 만기를 늘리면 총이자 부담이 크게 늘어나는 건 반드시 알고 있어야 해요. 3억 원을 4%로 빌릴 때, 20년이면 총이자가 약 1억 3,400만 원인데 40년이면 약 3억 200만 원으로 두 배 넘게 뛰거든요.
그래서 "일단 만기를 길게 잡고 한도를 확보한 다음, 여유가 생기면 중도상환으로 원금을 줄여나가자"는 전략을 쓰는 사람이 많아요. 이 경우 중도상환수수료가 면제되는 상품을 고르는 게 당연히 유리하고요.
방법 4: 고정금리로 전환하면 스트레스 금리가 줄어든다
이건 스트레스 DSR 3단계 시대에 특히 효과가 큰 방법이에요. 스트레스 금리가 대출 유형에 따라 차등 적용되거든요.
| 금리 유형 | 스트레스 금리 적용 비율 | 수도권 기준 가산 금리 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 100% | +1.5% |
| 혼합형 (5년 고정 후 변동) | 60% | +0.9% |
| 주기형 (5년마다 금리 조정) | 30% | +0.45% |
| 고정금리 (5년 이상) | 0% | 0% |
변동금리에는 스트레스 금리 1.5%가 통째로 얹어지는 반면, 5년 이상 고정금리는 스트레스 금리가 아예 적용 안 돼요. KB캐피탈 분석에 따르면, 연소득 1억 원 기준으로 변동금리 대출 한도는 약 5억 7,000만 원인데, 주기형은 약 6억 4,000만 원까지 나와요. 같은 소득인데 금리 유형만 바꿔도 7,000만 원 차이가 생기는 거예요.
물론 고정금리는 초기 금리 자체가 변동금리보다 보통 0.3~0.5%p 정도 높아요. 근데 지금처럼 변동금리와 고정금리 사이 금리 역전 현상이 나타나는 시기도 있으니까, 금리 차이가 크지 않을 때 전환하면 "금리도 비슷하고, DSR도 유리하고, 금리 상승 위험도 차단하고" 일석삼조가 될 수 있어요.
💡 꿀팁
주기형 고정금리는 처음 5년간 금리가 고정되고 이후 변동으로 전환되는 상품이에요. 스트레스 금리 적용이 30%밖에 안 되면서 초기 금리도 완전 고정보다 낮은 편이라, DSR과 금리 부담 사이에서 균형을 잡기 좋은 선택지예요. 다만 5년 후 금리가 어떻게 될지는 아무도 모르니까, 그때 상환 여력이 있는지까지 따져봐야 해요.
방법 5: 소득을 올리거나 인정받는 소득을 늘린다
DSR 공식의 분모는 연소득이에요. 분자를 줄이는 것만큼 분모를 키우는 것도 DSR을 낮추는 강력한 방법이에요. 근데 "소득을 올리라니, 그게 되면 진작에 했지"라고 생각할 수 있잖아요. 여기서 중요한 건, 실제 소득을 올리는 것뿐만 아니라 인정받는 소득을 최대화하는 전략도 있다는 거예요.
소득 인정 유형 3가지
금융권에서 DSR 산정 시 인정하는 소득은 크게 세 가지로 나뉘어요. 첫째, 증빙소득은 원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 확인되는 공식 소득이에요. 직장인이라면 이게 기본이고요. 둘째, 인정소득은 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 추정하는 소득이에요. 프리랜서나 자영업자가 주로 활용하는 방식이에요. 셋째, 추정소득은 신용카드 사용액이나 저축액 등으로 역산하는 소득인데, 증빙소득이나 인정소득 산출이 어려운 경우에 쓰여요.
배우자 소득 합산이라는 카드
혼자 소득으로 DSR이 빡빡하다면 배우자 소득을 합산해서 심사받을 수 있어요. 부부합산 연소득이 분모로 들어가니까 DSR이 확 떨어지거든요. 다만 여기서 반드시 확인해야 할 게 있어요. 배우자 소득을 합산하면 배우자의 부채도 함께 반영돼요. 배우자 명의로 신용대출이나 카드론이 있으면 오히려 DSR이 올라갈 수도 있는 거예요. 그래서 합산 전에 배우자의 대출 현황까지 꼼꼼히 따져봐야 해요.
부업이나 임대소득이 있다면 반드시 세금 신고를 해두세요. 신고하지 않으면 공식 소득으로 인정받지 못하거든요. 연합뉴스 보도에 따르면, 금융당국은 증빙소득과 인정소득 산출이 어려운 경우 임대소득, 금융소득, 매출액, 카드사용액, 저축액 등을 활용해 추정 가능한 소득을 인정하는 방식을 허용하고 있어요.
⚠️ 주의
소득 증빙 서류는 은행마다 인정 범위가 조금씩 달라요. A은행에서 인정해주는 부업 소득을 B은행에서는 안 받아주는 경우도 있거든요. 대출 상담 전에 어떤 소득 서류를 인정하는지 미리 문의하는 게 시간 낭비를 줄이는 방법이에요. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으니, 전문가 상담을 권장합니다.
5가지 방법 효과를 한눈에 비교하면
지금까지 정리한 다섯 가지 방법을 모아보면 이런 그림이 나와요. 당장 실행 가능한 것과 시간이 걸리는 것, 효과가 큰 것과 작은 것을 구분하는 게 중요해요.
| 방법 | DSR 감소 효과 | 실행 난이도 | 소요 시간 | 비용 |
|---|---|---|---|---|
| 마이너스통장 해지 | ★★★★★ | 쉬움 | 2~3일 | 없음 |
| 고금리 대출 정리 | ★★★★ | 중간 (상환 자금 필요) | 3~7일 | 상환금 |
| 만기 연장 | ★★★★ | 쉬움~중간 | 1~2주 | 없음~소액 수수료 |
| 고정금리 전환 | ★★★ | 중간 | 2~4주 | 대환 수수료 가능 |
| 소득 증대/합산 | ★★★★ | 높음 (시간 소요) | 1~12개월 | 세금 신고 비용 |
근데 이 중에서 제가 한 달 만에 체감한 건, 마이너스통장 해지와 카드론 정리를 동시에 하는 거였어요. 두 가지를 같이 정리했더니 DSR이 38%에서 26%대로 떨어졌거든요. (나중에 안 사실인데) 은행 상담사분도 "마통이랑 카드론 먼저 정리하고 오시는 게 제일 빨라요"라고 하더라고요.
📊 실제 데이터
KB캐피탈의 시뮬레이션에 따르면, 연소득 6,000만 원 직장인이 수도권 30년 만기 변동금리 주담대를 받을 때 스트레스 DSR 3단계 적용 후 한도는 약 3억 5,200만 원이에요. 규제 전 4억 1,900만 원 대비 6,700만 원 감소한 수치예요. 같은 조건에서 대출 유형을 주기형 고정금리로 바꾸면 한도가 약 3,000만~4,000만 원 회복되는 것으로 나타났어요. (2025년 KB캐피탈 분석 기준)
흔한 오해 바로잡기: DSR에 대해 잘못 알고 있는 것들
"전세대출 받으면 DSR에 잡히나요?"라는 질문을 정말 많이 봤어요. 결론부터 말하면, 전세자금대출은 DSR 산정에서 제외돼요. 중도금대출도 마찬가지고요. 근데 전세보증금반환대출은 상황이 좀 달라서, 일부 은행에서는 DSR에 포함시키는 경우도 있어요. 정확한 기준은 대출받을 은행에 직접 문의하는 게 확실해요.
또 하나 많이 틀리는 게, "소득이 없으면 아예 대출이 안 된다"는 거예요. 완전히 틀린 건 아닌데, 추정소득이라는 게 있거든요. 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역 등으로 소득을 추정해서 DSR을 계산할 수 있어요. 전업주부나 프리랜서도 방법이 아예 없는 건 아닌 거죠.
"대출 금액을 줄이면 DSR이 낮아지지 않나요?"라는 것도 자주 나오는 질문인데, 맞는 말이에요. 하지만 대출 금액을 줄인다는 건 결국 목적 자금이 부족해진다는 뜻이니까, 이건 최후의 수단으로 두는 게 맞아요. 먼저 기존 대출 정리, 만기 조정, 금리 유형 변경 같은 방법을 다 써보고, 그래도 안 되면 대출 금액 자체를 조정하는 순서가 합리적이에요.
그리고 "DSR 미적용 대출로 우회하면 되지 않냐"는 생각도 있을 수 있는데, 이건 좀 조심해야 해요. 전세대출이나 정책대출 중 DSR 미적용인 상품이 있긴 하지만, 자격 조건이 까다롭거든요. 섣불리 DSR 우회를 노리다가 조건에 안 맞으면 시간만 날리게 돼요.
자주 묻는 질문
Q. 마이너스통장을 해지하면 DSR이 바로 떨어지나요?
A. 마이너스통장 해지 후 신용정보 전산에 반영되기까지 보통 2~3일이 걸려요. 주담대 심사를 앞두고 있다면 최소 일주일 전에는 해지해두는 게 안전해요.
Q. 마이너스통장에서 실제로 쓴 금액만 DSR에 잡히나요?
A. 아니요. 마이너스통장은 실제 사용 금액이 아니라 한도 전액이 DSR 산정에 포함돼요. 5,000만 원 한도 마통을 열어만 놓고 1원도 안 써도 DSR에는 5,000만 원으로 잡혀요.
Q. 전세대출도 DSR에 포함되나요?
A. 전세자금대출은 DSR 산정에서 제외돼요. 중도금대출과 300만 원 이하 소액 신용대출도 마찬가지예요. 다만 전세보증금반환대출은 일부 은행에서 DSR에 포함시키기도 하니 직접 확인이 필요해요.
Q. 50년 만기 주담대를 받으면 DSR 계산도 50년으로 되나요?
A. 아니요. 금융당국이 50년 만기 대출에 대해 DSR 산정 시 만기를 40년으로 제한하고 있어요. 실제 상환은 50년이지만 DSR 계산에는 40년까지만 인정돼요.
Q. 배우자 소득을 합산하면 DSR이 무조건 유리해지나요?
A. 배우자 소득을 합산하면 분모(연소득)가 커지지만, 배우자 명의의 부채도 함께 DSR에 반영돼요. 배우자에게 대출이 있으면 오히려 DSR이 올라갈 수 있으니 합산 전에 부채 현황을 반드시 확인해야 해요.
Q. 변동금리를 고정금리로 바꾸면 DSR이 바로 낮아지나요?
A. 기존 대출의 금리 유형을 변경하려면 대환대출을 받아야 하는 경우가 많아요. 대환 시 새로운 DSR 기준이 적용되므로, 전환 전에 반드시 시뮬레이션을 해보세요. 5년 이상 고정금리로 전환하면 스트레스 금리가 0%라 DSR에 유리해요.
Q. 카드론 50만 원도 DSR에 잡히나요?
A. 카드론은 금액에 상관없이 DSR 산정에 포함돼요. 금리가 10% 넘는 경우가 많아서 소액이라도 연간 이자 부분이 크게 잡힐 수 있어요. 소액 카드론이라도 빨리 정리하는 게 DSR 개선에 도움이 돼요.
Q. 소득이 없는 전업주부도 주담대를 받을 수 있나요?
A. 증빙소득이 없어도 추정소득(신용카드 사용액, 건강보험료 납부 내역 등)으로 소득을 인정받을 수 있어요. 다만 추정소득은 증빙소득보다 인정 금액이 낮은 편이라, 배우자 소득 합산을 함께 활용하는 게 유리해요.
Q. 학자금대출 잔액이 있으면 주담대 한도에 많이 영향을 주나요?
A. 학자금대출은 DSR에 포함되지만, 금리가 1.7~2.2%로 낮아서 연간 원리금 상환액이 크지 않아요. 카드론이나 마이너스통장 대비 DSR에 미치는 영향은 상대적으로 적은 편이에요.
Q. DSR 계산기로 미리 확인해볼 수 있나요?
A. 토스, 뱅크샐러드, 핀다 등에서 무료 DSR 계산기를 제공하고 있어요. 연소득과 기존 대출 정보를 입력하면 현재 DSR과 추가 대출 가능 한도를 바로 확인할 수 있어요. 정확한 한도는 은행 심사를 거쳐야 하지만, 대략적인 범위를 파악하는 데 유용해요.
DSR이 막혀서 대출이 안 나온다고 포기하기엔 이른 거예요. 마이너스통장 해지 하나만으로도 수천만 원의 한도가 달라질 수 있고, 만기 조정이나 금리 유형 변경까지 겹치면 효과는 더 커지거든요. 지금 내 DSR이 몇 퍼센트인지 먼저 확인하고, 가장 쉬운 것부터 하나씩 정리해 보세요.
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