DSR 40% 규제 때문에 대출 한도가 턱없이 부족했는데, 알고 보니 DSR 계산에 아예 포함되지 않는 대출이 꽤 많더라고요.
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 문턱이 확 높아졌거든요. 연소득 1억 원 기준으로 변동금리 주담대 한도가 6억 5,800만 원에서 5억 5,600만 원으로 약 1억 원 넘게 줄었어요. 같은 연봉인데 빌릴 수 있는 돈이 확 달라진 거예요.
그런데 전세자금대출, 정책대출, 서민금융 상품 같은 건 DSR 산정 자체에서 빠져요. 이걸 모르면 한도 부족하다고 포기하게 되는데, 찾아보니 방법이 있었어요. 다만 2026년 들어서 고액 전세대출에도 DSR을 적용하겠다는 논의가 나오고 있어서, 지금 시점의 정확한 정보를 정리해 두는 게 중요했어요.
직접 대출 상담 여러 차례 다니면서 확인한 내용이랑, 금융감독원·금융위원회 공식 자료를 바탕으로 DSR 미적용 대출 종류를 전부 정리했어요.
DSR이 뭔데 이렇게 대출을 막는 걸까
DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 줄임말이에요. 쉽게 말하면 내가 1년에 버는 돈 대비 1년에 갚아야 하는 모든 대출의 원금+이자 비율이에요. 은행권은 이 비율이 40% 이하, 2금융권은 50% 이하여야 대출을 받을 수 있거든요.
예를 들어 연봉 5,000만 원인 사람이 은행에서 대출받으려면, 1년간 갚아야 할 원리금이 2,000만 원을 넘으면 안 돼요. 여기에 주담대뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부까지 전부 합산되거든요. 그래서 기존 대출이 좀만 있어도 새로운 대출 한도가 확 줄어들어요.
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행됐는데, 이건 "금리가 나중에 오를 수도 있으니까 미리 더 높은 금리로 계산하겠다"는 취지예요. 기본 스트레스 금리 1.5%를 100% 반영하니까, 실제 금리 4.5%짜리 대출도 DSR 계산할 때는 6%로 잡히는 셈이에요. 한도가 줄어드는 게 당연하죠.
DSR 적용 기준 — 누가 해당되나
은행에서 총 대출액이 1억 원을 초과하는 순간부터 DSR 40% 규제가 적용돼요. 2금융권은 같은 기준으로 50%를 적용하고요. 그러니까 이미 주담대가 있는 상태에서 신용대출을 추가로 받으려 하면, 두 대출의 연간 원리금 합계가 소득의 40%를 넘길 수 없어요.
근데 여기서 핵심이 있어요. 모든 대출이 이 DSR 계산에 들어가는 건 아니라는 거예요. 금융당국이 주거 안정이나 서민 지원 목적으로 만든 대출들은 의도적으로 DSR 산정에서 빼놨거든요. 바로 이 부분을 제대로 알아야 한도를 최대한 확보할 수 있어요.
DSR 미적용 대출 종류 한눈에 정리
금융위원회와 금융감독원 기준으로, DSR 산정 시 제외되는 대출은 크게 6가지 범주로 나눌 수 있어요. 하나씩 짚어볼게요.
전세자금대출
무주택자가 전세보증금 마련을 위해 받는 전세자금대출은 현재 DSR에 포함되지 않아요. 단, 여기서 주의할 점이 하나 있는데 '전세보증금 담보대출'은 성격이 다르기 때문에 DSR에 포함돼요. 이름이 비슷해서 헷갈리기 쉬운 부분이에요.
정책대출 — 보금자리론, 디딤돌, 신생아특례
한국주택금융공사(HF)에서 취급하는 보금자리론, 디딤돌대출, 신생아 특례 디딤돌대출, 신생아 특례 전세대출 등은 전부 DSR 적용 대상에서 제외돼요. 이 대출들은 DSR 대신 DTI 60% 기준을 적용하기 때문에 소득이 낮아도 상대적으로 한도가 넉넉하게 나오는 편이에요.
서민금융 상품
햇살론(일반·특례·유스), 새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 같은 서민금융진흥원 소관 상품들은 DSR을 보지 않아요. 저소득·저신용 계층이 주로 이용하는 상품이라, DSR 규제까지 적용하면 사실상 대출 자체가 불가능해지거든요.
중도금·이주비 대출
분양주택 중도금 대출, 재건축·재개발 이주비 대출, 추가 분담금 중도금 대출도 DSR 미적용이에요. 다만 잔금대출로 전환하는 시점에는 DSR이 적용되니까, 입주 시점에 한도가 부족해지는 경우가 생길 수 있어요.
기타 — 보험계약대출, 예적금 담보, 소액 신용대출
보험계약대출(약관대출), 예적금 담보대출은 담보 가치가 확실하기 때문에 DSR에서 빠져요. 300만 원 이하 소액 신용대출과 유가증권 담보대출도 마찬가지고요. 주택연금(역모기지론), 상용차 금융도 제외 항목이에요.
📊 실제 데이터
금융위원회 여신심사 가이드라인에 따르면 DSR 미적용 대출에는 전세자금대출, 정책모기지(보금자리론·디딤돌 등), 서민금융상품(햇살론·새희망홀씨 등), 300만 원 이하 소액 신용대출, 중도금·이주비 대출, 보험계약대출, 예적금 담보대출, 주택연금 등 총 13개 이상 유형이 포함돼요. (출처: 금융위원회 여신심사 선진화 가이드라인, 금융감독원)
아래 표로 한번 정리해 볼게요.
| 구분 | 대표 상품 | DSR 적용 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 전세자금대출 | 은행 전세대출, 버팀목 | 미적용 | 전세보증금 담보대출은 적용 |
| 정책대출 | 보금자리론, 디딤돌, 신생아특례 | 미적용 | DTI 60% 별도 적용 |
| 서민금융 | 햇살론, 새희망홀씨, 사잇돌 | 미적용 | 서민금융진흥원 소관 |
| 중도금·이주비 | 분양 중도금, 재건축 이주비 | 미적용 | 잔금 전환 시 적용 |
| 담보 확실 대출 | 보험계약대출, 예적금 담보 | 미적용 | 부채에서도 제외 |
| 소액 신용대출 | 300만 원 이하 | 미적용 | 유가증권 담보 포함 |
| 기타 | 주택연금, 상용차 금융 | 미적용 | — |
| 일반 주담대 | 시중은행 주택담보대출 | 적용 | 은행 40%, 2금융 50% |
| 신용대출 (1억 초과) | 시중은행 신용대출 | 적용 | 총 대출 1억 초과 시 |
전세대출은 정말 DSR에서 빠질까 — 2026년 변수 체크
전세자금대출이 DSR 미적용이라는 건 2026년 2월 현재까지 유효한 이야기예요. 그런데 이 부분에 큰 변수가 하나 생겼어요.
2026년 1월 한국경제 보도에 따르면, 정부가 무주택자의 고액 전세대출에도 DSR을 적용하는 방안을 검토 중이에요. 구체적으로는 전세대출이 6억 원을 초과하거나, 세법상 고가주택(12억 원 이상)에 대한 전세대출일 경우 DSR 규제를 선별 적용하는 방식이 거론되고 있어요.
다만 금융위원회는 2026년 1월 13일 공식 해명을 통해 "DSR 적용대상 확대 방안은 확정된 바 없다"고 밝혔어요. 2월 초 파이낸셜뉴스 보도에서도 금융당국 관계자가 "검토 중이지만 발표 시기도 확정된 것은 없다"고 했고요.
한 가지 주목할 점은, 만약 전세대출에 DSR이 적용되더라도 원금은 제외하고 이자 상환분만 포함하는 방안이 유력하다는 거예요. 전세보증금은 만기에 돌려받는 성격이니까요. 그래도 이자만 반영되더라도 기존 대출이 있는 사람한테는 한도에 영향이 생길 수 있어요.
찾아보니 수도권 전세대출을 최대 4억~5억 원까지 취급하는 시중은행이 많은데, 이 금액대에서 이자까지 DSR에 잡히면 추가 대출 여력이 꽤 줄어들거든요. 아직 확정은 아니지만, 전세대출로 한도를 확보하려는 분이라면 이 논의 추이를 계속 지켜봐야 해요.
⚠️ 주의
2026년 2월 현재, 전세자금대출의 DSR 미적용은 유지 중이지만 고액 전세대출에 DSR을 확대 적용하는 방안이 검토되고 있어요. 금융위원회 공식 입장은 "확정된 바 없다"이나, 정책 변경 가능성이 있으니 대출 실행 전 반드시 해당 시점의 최신 규정을 은행 창구나 금융감독원(1332)에서 확인하시길 권해요.
정책대출이 DSR 걱정 없는 진짜 이유
보금자리론, 디딤돌대출, 신생아 특례 디딤돌대출이 DSR에서 빠지는 건 단순히 "정부가 예외를 줬다"가 아니에요. 구조적으로 다른 기준을 적용하고 있어서예요.
이 상품들은 DSR 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용해요. DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 합산하는 방식이라, 기타 대출의 원금 상환분이 빠지거든요. 그래서 같은 소득이어도 DSR 40%보다 DTI 60%를 적용하면 한도가 훨씬 넉넉하게 나와요.
신생아 특례 디딤돌대출을 예로 들면, 부부 합산 연소득 1.3억 원 이하(맞벌이 2억 원 이하)라면 최대 4억 원까지 대출이 가능해요. 금리도 연 1.8%~4.5%로 시중 주담대보다 확연히 낮고요. 2025년부터 소득 요건이 2.5억 원까지 한시적으로 완화(2025~2027년)됐기 때문에 해당되는 분이 더 늘었어요.
보금자리론은 부부 합산 연소득 7,000만 원 이하, 주택가격 6억 원 이하 조건에서 최대 3.6억 원(생애최초 4.2억 원)까지 가능해요. 대출 만기를 50년까지 선택할 수 있어서 월 상환 부담을 낮추기에도 좋은 구조예요.
근데 여기서 한 가지 변수가 있어요. 2025년 8월 헤럴드경제 보도에 의하면 디딤돌·신생아특례대출도 향후 DSR 대상에 포함될 수 있다는 논의가 있었거든요. 아직 실행된 건 아니지만, 정책대출도 영원히 예외는 아닐 수 있다는 뜻이에요. 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 최신 조건을 확인하는 걸 권해요.
서민금융 상품별 DSR 미적용 조건 비교
서민금융 상품은 DSR을 아예 보지 않는다는 점에서 대출 한도가 막힌 분들한테 현실적인 대안이 될 수 있어요. 다만 상품마다 대상·금리·한도가 천차만별이라 내 상황에 맞는 걸 골라야 해요.
햇살론 일반
연소득 3,500만 원 이하(신용점수 무관)이거나, 연소득 4,500만 원 이하이면서 신용점수 하위 20% 이내인 분이 대상이에요. 최대 1,500만 원까지 가능하고, 금리는 연 10% 이내예요. 금리가 높다고 느낄 수 있지만, 대부업이나 카드론보다는 확실히 낮아요.
햇살론 유스
만 34세 이하 청년이 대상이에요. 취업준비생이나 사회초년생이 주로 이용하는데, 연소득 3,500만 원 이하 조건이에요. 대출 한도는 최대 1,200만 원이고, 금리는 연 3.6% 수준으로 일반 햇살론보다 훨씬 낮아요.
새희망홀씨·사잇돌대출
새희망홀씨는 연소득 3,500만 원 이하이거나 신용점수 하위 20%인 분이 대상이에요. 은행에서 직접 취급하고, 한도는 최대 3,000만 원이에요. 사잇돌대출은 저축은행에서 취급하며 비슷한 조건이지만 금리 구간이 다르거든요.
확인해보니 이 상품들의 공통점은 "DSR 미적용이지만, 다른 대출의 DSR을 산정할 때는 부채에 포함될 수 있다"는 거예요. 무슨 말이냐면, 햇살론 자체는 DSR 없이 받을 수 있지만 나중에 주담대를 추가로 받으려 할 때 햇살론 상환액이 DSR 계산에 들어간다는 뜻이에요. 이 부분을 놓치는 분이 꽤 많아요.
| 상품명 | 대상 소득 | 신용 조건 | 최대 한도 | 금리(연) |
|---|---|---|---|---|
| 햇살론 일반 | 3,500만 원 이하 | 무관 | 1,500만 원 | 10% 이내 |
| 햇살론 유스 | 3,500만 원 이하 | 만 34세 이하 | 1,200만 원 | 3.6% 수준 |
| 새희망홀씨 | 3,500만 원 이하 | 하위 20% | 3,000만 원 | 은행별 상이 |
| 사잇돌대출 | 4,500만 원 이하 | 하위 20% | 2,000만 원 | 저축은행별 상이 |
💡 꿀팁
서민금융 상품은 서민금융진흥원 통합 상담(1397)에서 내 조건에 맞는 상품을 한 번에 안내받을 수 있어요. 직접 여러 은행을 돌아다니는 것보다 시간도 절약되고, 자격 여부도 바로 확인 가능하거든요.
DSR 미적용 대출 활용할 때 흔한 실수 3가지
DSR 미적용 대출이 있다는 걸 알고 나면 "그럼 한도 걱정 없겠네" 싶은데, 실제로는 몇 가지 함정이 있어요. 찾아보면서 저도 처음에 착각했던 부분들이에요.
실수 1 — 미적용 대출을 받으면 DSR에 아무 영향도 없다고 착각
앞에서 잠깐 언급했지만, 서민금융이나 전세대출 자체는 DSR 없이 받을 수 있어요. 그런데 그 대출이 존재하는 상태에서 추후 주담대나 신용대출을 받으려 하면, 기존 서민금융·전세대출의 상환액이 DSR 산정에 부채로 잡힐 수 있어요. 금융감독원 가이드라인에도 "신규 대출 취급 시 미적용하되, 다른 대출의 DSR 산정 시에는 부채에 포함"이라고 돼 있거든요.
제가 실제로 상담받을 때 이걸 물어봤는데, 은행 담당자마다 "포함된다" "안 된다" 대답이 달랐어요. 결국 금융감독원 콜센터(1332)에 직접 확인해서야 명확한 답을 얻었는데, 상품 종류와 취급 시점에 따라 달라질 수 있으니 반드시 개별 확인이 필요하다고 하더라고요.
실수 2 — 중도금 대출이 끝까지 미적용이라고 생각
분양 중도금 대출은 DSR 미적용이 맞아요. 그런데 입주 후 잔금대출로 전환하는 순간 DSR이 적용돼요. 중도금 단계에서는 한도가 넉넉했는데, 잔금으로 넘어가니까 갑자기 한도가 부족해지는 상황이 생기는 거예요. 분양받고 2~3년 후에 겪는 일이라 미리 대비 안 하면 당황할 수밖에 없어요.
실수 3 — 전세보증금 담보대출과 전세자금대출을 같은 걸로 착각
이름이 비슷해서 정말 많이 헷갈려요. 전세자금대출은 세입자가 전세보증금을 마련하기 위해 받는 대출이고, 전세보증금 담보대출은 집주인이 전세보증금을 담보로 받는 대출이에요. 전자는 DSR 미적용이지만, 후자는 DSR에 포함돼요. 은행 창구에서도 가끔 뭉뚱그려서 설명하는 경우가 있으니 계약서 상품명을 꼼꼼히 확인해야 해요.
DSR 미적용 대출, 결국 어떤 전략이 맞을까
지금까지 정리한 내용을 바탕으로, 상황별로 어떤 접근이 맞는지 짧게 정리해 볼게요.
무주택 세입자라면 전세자금대출이 가장 먼저 떠오르겠지만, 2026년 고액 전세대출 DSR 적용 논의가 진행 중이니 가능하면 빠르게 움직이는 게 유리해요. 정책대출 자격이 되는 분이라면 보금자리론이나 디딤돌을 우선 검토하는 게 한도 면에서 훨씬 나아요.
이미 DSR이 빡빡한 상태에서 추가 자금이 필요한 분이라면, 기존 대출의 금리를 낮추는 방법도 있어요. 금리가 내려가면 연간 상환액이 줄고, DSR에 여유가 생기니까요. 금리인하요구권이나 대환대출을 활용하면 실질적으로 DSR 공간을 확보할 수 있어요.
그리고 한 가지 더. 마이너스통장도 DSR 계산에 포함되거든요. 실제로 쓰지 않더라도 한도 자체가 연간 원리금으로 잡혀요. 주담대를 앞두고 있다면 사용하지 않는 마이너스통장은 미리 해지하는 것만으로도 DSR이 수 퍼센트포인트 내려가는 효과가 있어요.
자주 묻는 질문
Q. DSR 미적용 대출이란 정확히 뭔가요?
A. DSR(총부채원리금상환비율)을 산정할 때 해당 대출의 원리금 상환액을 포함하지 않는 대출을 말해요. 대출 자체를 받을 때 DSR 한도에 제약을 받지 않기 때문에, DSR이 높은 상태에서도 추가 대출이 가능할 수 있어요.
Q. 전세자금대출은 2026년에도 DSR 미적용인가요?
A. 2026년 2월 현재 전세자금대출은 DSR 미적용 상태를 유지하고 있어요. 다만 고액 전세대출에 이자 상환분을 DSR에 포함하는 방안이 검토 중이라, 향후 변경 가능성이 있으니 대출 전 최신 규정을 확인하세요.
Q. 보금자리론이나 디딤돌대출은 왜 DSR에서 제외되나요?
A. 이 상품들은 정부 주거 지원 정책의 일환으로 DSR 대신 DTI 60% 기준을 적용해요. 서민·중산층의 주거 안정을 위해 대출 접근성을 높이려는 목적이에요.
Q. 햇살론은 DSR 없이 받을 수 있나요?
A. 네, 햇살론 일반·유스·특례 모두 DSR 미적용이에요. 다만 햇살론을 보유한 상태에서 주담대 등 다른 대출을 받을 때는, 햇살론 상환액이 해당 대출의 DSR 산정에 부채로 잡힐 수 있어요.
Q. 중도금 대출이 잔금 대출로 전환되면 DSR이 적용되나요?
A. 맞아요. 분양 중도금 대출은 DSR 미적용이지만, 입주 후 잔금대출로 전환하는 시점에 DSR이 적용돼요. 입주 시기가 다가오면 미리 DSR 여유를 확인해 두는 게 좋아요.
Q. 전세보증금 담보대출과 전세자금대출은 뭐가 다른가요?
A. 전세자금대출은 세입자가 전세보증금을 마련하기 위해 받는 대출이고 DSR 미적용이에요. 전세보증금 담보대출은 집주인이 전세보증금을 담보로 받는 대출로 DSR에 포함돼요. 이름이 비슷하지만 성격이 완전히 달라요.
Q. 보험계약대출(약관대출)도 DSR 미적용인가요?
A. 네, 보험계약대출은 해약환급금 범위 내에서 받는 대출이라 담보 가치가 확실해요. DSR 산정 대상에서 제외되고, 다른 대출의 DSR 산정 시에도 부채에서 제외돼요.
Q. 300만 원 이하 소액 신용대출은 왜 DSR에서 빠지나요?
A. 금액이 소액이라 가계부채 리스크가 크지 않다고 보기 때문이에요. 다만 소액대출이 여러 건 쌓여서 총 대출이 1억 원을 초과하면 DSR 규제 대상이 될 수 있으니 주의가 필요해요.
Q. 마이너스통장도 DSR에 포함되나요?
A. 네, 마이너스통장은 실제 사용 금액과 관계없이 한도 전체가 DSR 계산에 반영돼요. 주담대를 앞두고 있다면 사용하지 않는 마이너스통장을 미리 해지하는 것만으로 DSR에 여유가 생겨요.
Q. DSR 미적용 대출을 활용하면 대출 한도를 늘릴 수 있나요?
A. 자금 용도에 맞는 미적용 대출이 있다면 DSR 한도와 별도로 자금을 마련할 수 있어요. 다만 해당 대출이 추후 다른 대출의 DSR 부채에 포함될 수 있으니, 향후 추가 대출 계획까지 고려해서 전체 자금 계획을 세우는 게 중요해요.
DSR 미적용 대출은 한도가 막힌 상황에서 빛을 발하지만, 각 상품의 조건과 향후 DSR 반영 여부를 꼼꼼히 따져야 해요. 전세대출·정책대출·서민금융 중 내 상황에 맞는 걸 먼저 파악하고, 대출 실행 전 반드시 최신 규정을 확인하세요. 작은 차이가 수천만 원의 한도 차이를 만들 수 있거든요.
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