연봉 5,000만 원이면 대출 한도가 대체 얼마나 나오는 걸까요. 스트레스 DSR 3단계까지 적용된 지금, 예전 계산이랑은 완전히 달라졌더라고요.
저도 작년에 내 집 마련 계획을 세우면서 처음으로 DSR이라는 걸 제대로 들여다봤거든요. 연봉 5,000만 원이면 3억 넘게 나올 줄 알았는데, 은행에서 돌려받은 한도 결과를 보고 솔직히 좀 당황했어요. 분명 작년 초만 해도 3억 2,000만 원 넘게 가능하다고 했는데, 10월 이후로 갑자기 2,500만 원이 확 줄어 있었거든요.
알고 보니 2025년 7월에 스트레스 DSR 3단계가 시행됐고, 10월에는 수도권 스트레스 금리가 3%까지 올랐더라고요. 같은 연봉인데 대출 한도가 수천만 원씩 차이 나는 세상이 된 거예요. 그래서 연봉 5,000만 원 기준으로 실제 대출 한도가 얼마나 나오는지, 연봉대별로 어떤 차이가 있는지 직접 정리해봤어요.
이 글 하나면 DSR 계산 구조부터 연봉별 시뮬레이션, 기존 대출이 있을 때의 한도 변화, 그리고 한도를 조금이라도 늘리는 현실적인 방법까지 한 번에 파악할 수 있어요.
DSR 40% 규제가 연봉 5,000만 원에게 의미하는 것
DSR은 총부채원리금상환비율이에요. 쉽게 말하면 내가 1년 동안 버는 돈 중에서 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율이 얼마인지 보는 거예요. 은행권 기준으로 이 비율이 40%를 넘으면 추가 대출이 안 돼요.
연봉 5,000만 원이면 계산이 깔끔하거든요. 40%니까 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘기면 안 되는 거예요. 월로 따지면 약 166만 원이 한도인 셈이죠. 여기서 중요한 게 하나 있는데, 이 2,000만 원 안에 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출까지 전부 들어간다는 점이에요.
그러니까 마이너스통장 5,000만 원을 열어놓고 한 푼도 안 썼더라도 DSR 계산에는 잡혀요. 마통은 만기 1년 기준으로 5년 분할상환하는 것으로 간주해서 계산하거든요. (이거 나중에 안 사실인데) 안 쓰는 마통 하나 때문에 주담대 한도가 수천만 원 깎이는 경우가 진짜 있어요.
2금융권은 DSR 50%까지 가능하지만, 금리가 높아서 같은 50% 안에서도 실제 빌릴 수 있는 금액은 1금융권보다 적을 수 있어요. 결국 연봉 5,000만 원 직장인한테 DSR 40%라는 숫자는 "월 166만 원 안에서 모든 대출 상환을 해결하라"는 뜻이에요.
스트레스 DSR 3단계가 한도를 얼마나 깎았나
스트레스 DSR이 뭔지부터 짚고 가야 해요
스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 '가상의 금리'를 얹어서 한도를 계산하는 방식이에요. 진짜 그 금리로 이자를 내는 건 아니고, 나중에 금리가 오르더라도 감당할 수 있는지 미리 체크하겠다는 거예요. 금융감독원이 매년 6월과 12월에 과거 5년 최고 금리와 현재 금리 차이를 기준으로 스트레스 금리를 산정하는데, 하한선이 1.5%, 상한선이 3.0%예요.
이게 단계적으로 적용돼왔거든요. 1단계(2024년 2월)에는 스트레스 금리의 25%만 반영했고, 2단계(2024년 9월)에서 50%, 그리고 3단계(2025년 7월)부터 100% 전면 적용으로 바뀌었어요.
10.15 대책 이후 수도권은 더 세졌어요
여기서 끝이 아니었어요. 2025년 10월 15일 부동산 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 두 배 올랐거든요. 비수도권은 기존 0.75% 수준을 2026년 6월까지 한시적으로 유지하고 있어요.
아 진짜, 이 차이가 생각보다 크더라고요. 금리 4%로 대출받는다고 해도 수도권에서는 7%로 계산하는 거잖아요. 한도가 확 줄어들 수밖에 없는 구조예요.
연봉 5,000만 원 기준 실제 한도 변화
금융위원회 자료를 토대로 연봉 5,000만 원, 30년 만기, 원리금균등상환 조건으로 정리하면 이래요.
| 구분 | 변동금리(금리 4.5%) | 주기형 5년(금리 4%) | 혼합형 5년(금리 4.5%) |
|---|---|---|---|
| 스트레스 DSR 적용 전 | 약 3억 2,900만 원 | 약 3억 4,700만 원 | 약 3억 2,900만 원 |
| 2단계(수도권 1.2%p) | 약 2억 8,700만 원 | 약 3억 2,500만 원 | 약 3억 300만 원 |
| 3단계 + 10.15 대책(수도권 3%p) | 약 2억 5,100만 원 | 약 3억 300만 원 | 약 2억 8,700만 원 |
| 적용 전 대비 감소액 | 약 -7,800만 원 | 약 -4,400만 원 | 약 -4,200만 원 |
변동금리로 수도권 주담대를 받으면 적용 전 대비 7,800만 원이나 한도가 줄어든 거예요. 주기형을 선택하면 스트레스 금리가 40%만 반영돼서 감소 폭이 상대적으로 작고요. 근데 이게 맞나? 싶을 정도로 차이가 크죠.
📊 실제 데이터
금융위원회 발표 기준, 연봉 5,000만 원 차주가 수도권에서 변동금리 주담대(30년, 4.5%)를 받을 경우 10.15 대책 이후 대출 한도는 약 2억 5,100만 원이에요. 스트레스 DSR 적용 전(3억 2,900만 원)과 비교하면 약 24%가 줄어든 수치예요. (출처: 금융위원회 2025년 10월 보도자료)
연봉 3,000만 원부터 1억까지 한도 비교표
연봉 5,000만 원 기준만 보면 감이 잘 안 올 수 있어요. 그래서 연봉대별로 한도가 어떻게 달라지는지 한 번에 비교해봤어요. 수도권 기준, 변동금리 4.5%, 30년 만기, 원리금균등상환, 기존 대출 없는 경우를 가정한 시뮬레이션이에요.
| 연봉 | 연간 상환 한도(DSR 40%) | 월 상환 한도 | 주담대 예상 한도(변동금리) | 주담대 예상 한도(주기형) |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 1,200만 원 | 약 100만 원 | 약 1억 5,100만 원 | 약 1억 8,200만 원 |
| 4,000만 원 | 1,600만 원 | 약 133만 원 | 약 2억 100만 원 | 약 2억 4,200만 원 |
| 5,000만 원 | 2,000만 원 | 약 166만 원 | 약 2억 5,100만 원 | 약 3억 300만 원 |
| 6,000만 원 | 2,400만 원 | 약 200만 원 | 약 3억 100만 원 | 약 3억 6,400만 원 |
| 7,000만 원 | 2,800만 원 | 약 233만 원 | 약 3억 5,100만 원 | 약 4억 2,400만 원 |
| 1억 원 | 4,000만 원 | 약 333만 원 | 약 5억 100만 원 | 약 6억 700만 원 |
연봉이 1,000만 원 오를 때마다 변동금리 기준으로 대출 한도가 약 5,000만 원씩 느는 구조예요. 그런데 연봉 1억 원이 돼도 수도권 주담대 최대한도가 6억 원으로 묶여 있어서, 주기형으로 6억 700만 원이 나와도 실제로는 6억 원까지만 받게 돼요.
제가 연봉 5,000만 원 기준으로 은행 상담을 받았을 때 와이프가 그러더라고요, "3억도 안 나오는 거야?" 하면서 놀라서. 2년 전만 해도 같은 조건에서 3억 2,000만 원 넘게 가능했으니까 체감 차이가 클 수밖에 없죠.
기존 대출이 있으면 한도가 이렇게 달라져요
위 표는 기존 대출이 전혀 없는 깨끗한 상태의 시뮬레이션이에요. 현실에서는 신용대출이나 마이너스통장, 학자금대출 하나쯤은 있는 경우가 훨씬 많죠. 기존 대출이 있으면 그만큼 DSR 여력이 먼저 차지되니까 주담대 한도가 줄어들어요.
신용대출 3,000만 원이 있는 경우
연봉 5,000만 원, 신용대출 3,000만 원(금리 5%, 5년 원리금균등상환)을 보유 중이라고 가정해볼게요. 이 신용대출의 연간 원리금 상환액이 약 680만 원이거든요. DSR 40% 한도인 2,000만 원에서 680만 원을 빼면 주담대에 쓸 수 있는 여력은 연간 1,320만 원(월 약 110만 원)으로 줄어요.
그러면 변동금리 주담대 한도가 약 2억 5,100만 원에서 약 1억 6,600만 원 수준으로 떨어져요. 신용대출 3,000만 원 때문에 주담대 한도가 8,500만 원이나 줄어든 거예요.
마이너스통장 5,000만 원을 열어둔 경우
한 푼도 안 쓴 마통이라도 한도 자체가 DSR에 잡혀요. 마통 5,000만 원은 5년 만기로 원금을 갚는 것으로 간주하니까 연간 원리금 상환 추정액이 대략 1,250만 원 정도 나오거든요. 이러면 주담대에 쓸 수 있는 DSR 여력이 750만 원밖에 안 남아요.
저도 이걸 몰랐어요. 혹시 모를 비상금이라고 마통을 3,000만 원짜리 하나 열어뒀었는데, 주담대 상담할 때 은행 직원이 "마이너스통장부터 해지하시는 게 낫겠는데요"라고 하더라고요. 해지하고 나니까 실제로 한도가 확 달라졌어요. 이걸 먼저 알았으면 시간 안 날렸을 텐데.
⚠️ 주의
안 쓰는 마이너스통장이라도 한도 전액이 DSR에 잡혀요. 주담대를 계획 중이라면 마통 해지 후 2~3일 뒤에 신용정보 전산에 반영되니까, 최소 1주일 전에 미리 정리해두는 게 안전해요.
한도를 조금이라도 늘리는 현실적인 5가지 방법
불필요한 기존 대출 먼저 정리하기
DSR은 모든 대출의 합산이니까, 금리가 높은 대출부터 갚으면 이자 부담도 줄이면서 DSR도 개선돼요. 카드론이나 캐피탈 할부가 있으면 이걸 먼저 없애는 게 효과가 가장 빨라요. 앞에서 얘기한 것처럼 마이너스통장 해지도 즉시 효과가 있고요.
대출 만기를 길게 잡기
같은 금액을 빌려도 30년보다 40년, 50년으로 만기를 늘리면 연간 상환액이 줄어서 DSR이 내려가요. 최근 일부 은행에서 50년 만기 주담대를 취급하고 있는데, 30년 대비 대출 한도가 10~15% 정도 늘어나는 효과가 있어요. 다만 총이자는 훨씬 많아지니까 장단점을 따져봐야 해요.
변동금리 대신 주기형·혼합형 선택하기
변동금리는 스트레스 금리가 100% 반영되는데, 5년 주기형은 40%만 반영돼요. 같은 연봉 5,000만 원이어도 변동금리는 2억 5,100만 원, 주기형은 3억 300만 원으로 5,200만 원 차이가 나요. 금리 유형 하나로 한도가 이렇게 달라지는 거예요.
소득 증빙을 최대한 확보하기
DSR의 분모는 소득이거든요. 부업이나 임대소득이 있으면 종합소득세 신고를 통해 공식 소득으로 인정받을 수 있어요. 맞벌이 부부라면 소득 합산으로 DSR을 계산할 수 있으니까 배우자 소득도 함께 증빙하면 한도가 늘어나요.
정책대출 적극 활용하기
디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책금융은 DSR 산정 시 일반 시중 대출보다 유리한 조건이 적용돼요. 특히 생애최초 주택구매자는 LTV가 80%까지 완화되니까 DSR과 LTV를 조합하면 한도 문제를 어느 정도 보완할 수 있어요. 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 정책대출이 있는지 확인해보는 걸 권장해요.
흔히 잘못 알고 있는 DSR 오해 3가지
DSR 관련해서 찾아보다 보면 틀린 정보가 은근히 많아요. 제가 직접 확인하면서 잘못 알고 있었던 것들을 정리해봤어요.
"전세대출은 DSR에 안 잡힌다"는 말
이건 반은 맞고 반은 틀려요. 무주택자의 전세대출은 여전히 DSR에서 제외되지만, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환분이 DSR에 반영돼요. 2025년 10월 15일 대책에서 바뀐 부분이에요. 연봉 5,000만 원 유주택자가 2억 원짜리 전세대출(금리 3.7%)을 받으면 DSR이 14.8%포인트나 올라가거든요.
"2금융권은 DSR 규제가 없다"는 말
전혀 아니에요. 2금융권도 DSR 50%가 적용돼요. 스트레스 DSR 3단계부터는 2금융권의 신용대출과 기타대출까지 스트레스 금리가 반영되고요. 1금융권보다 기준이 느슨한 건 맞지만, "규제가 없다"고 착각하면 큰일 나요.
"DSR은 대출 받을 때만 적용된다"는 말
맞는 말이긴 한데, 함정이 있어요. 기존 대출의 만기가 돌아와서 연장하거나 재대출을 받을 때는 그 시점의 새로운 DSR 기준이 적용돼요. 2년 전에 받은 대출을 갱신하려는데 스트레스 금리가 올라서 갱신이 안 되는 사례도 나오고 있거든요.
💡 꿀팁
은행마다 DSR 계산 시 소득 인정 범위와 기존 대출 산정 방식이 미묘하게 달라요. 같은 조건이어도 A은행은 한도가 2억 5,000만 원, B은행은 2억 7,000만 원이 나올 수 있으니까 최소 3곳 이상 비교 상담을 받아보는 게 현명해요.
비수도권이라면 지금이 기회일 수 있어요
수도권과 비수도권의 차이가 꽤 커요. 수도권 주담대 스트레스 금리가 3%인 반면, 비수도권(지방)은 2026년 6월까지 한시적으로 0.75%만 적용되거든요. 금융위원회가 지방 부동산 경기를 감안해서 완화 기조를 유지하고 있는 거예요.
연봉 5,000만 원 기준으로 같은 변동금리 4.5% 조건이어도, 비수도권에서는 대출 한도가 약 3억 200만 원 수준이에요. 수도권(2억 5,100만 원) 대비 5,100만 원이나 더 나오는 거죠.
동료가 지방 이전을 하면서 이 차이를 활용했는데, 수도권에서는 한도가 안 나와서 포기했던 매물을 지방에서는 여유 있게 매수했더라고요. 물론 직장이나 생활 기반 때문에 지방을 선택할 수 있는 사람이 많지는 않겠지만, 선택지가 있다면 한도 면에서는 확실히 유리해요.
다만 2026년 하반기 이후에는 비수도권도 스트레스 금리가 조정될 가능성이 있으니까, 비수도권에서 주담대를 계획 중이라면 상반기 안에 실행하는 게 유리할 수 있어요. 정확한 변경 시점은 금융위원회 발표를 확인해야 해요.
부부 합산과 단독 명의, 어떤 게 유리한지 따져봐야 해요
맞벌이 부부라면 한 번쯤 고민하게 되는 문제가 있어요. 소득 합산으로 DSR을 계산할지, 한 사람 명의로 대출을 받을지. 이게 단순한 문제가 아니거든요.
부부 합산의 장점은 분모(소득)가 커지니까 DSR 여력이 늘어난다는 거예요. 각각 연봉 5,000만 원인 부부라면 합산 소득 1억 원 기준으로 DSR 40%를 적용하니까, 연간 상환 한도가 4,000만 원(월 약 333만 원)으로 두 배가 돼요. 변동금리 기준 주담대 한도가 약 5억 100만 원까지 올라가는 셈이죠.
그런데 함정이 있어요. 배우자한테 기존 대출이 있으면 그것도 같이 합산되거든요. 예를 들어 남편 명의로 신용대출 5,000만 원이 있으면, 소득은 합쳐서 좋아졌는데 기존 부채도 합쳐져서 순수 여력이 기대만큼 안 나오는 경우가 생겨요.
반대로 한 사람 명의로만 대출을 집중하면, 나머지 한 사람의 DSR은 깨끗하게 유지돼요. 나중에 전세대출이나 추가 신용대출이 필요할 때 그 여력을 쓸 수 있는 거죠. 주변에서 이런 전략으로 남편은 주담대, 아내는 전세대출을 나눠서 받는 사례를 꽤 봤어요.
다만 명의 분리 시 취득세, 양도세, 종부세 같은 세금 이슈가 달라질 수 있으니까 반드시 세무사나 금융 전문가와 상담한 뒤에 결정하는 게 안전해요. DSR 한도만 보고 명의를 바꿨다가 세금에서 더 큰 비용이 발생하는 경우도 있거든요.
💬 직접 해본 경험
처음에 부부 합산으로 한도를 뽑아봤는데 약 4억 8,000만 원이 나왔어요. 근데 제 명의 마이너스통장 3,000만 원이 잡혀서 실제로는 4억 2,000만 원 수준이었거든요. 결국 마통을 해지하고 다시 계산하니까 4억 7,000만 원까지 올라갔어요. 합산할 때도 기존 부채 정리가 먼저라는 걸 그때 확실히 깨달았어요.
내 한도를 정확히 확인하는 3단계 프로세스
시뮬레이션 표만 보면 "대충 이 정도구나" 하고 넘어가기 쉬운데, 실제 승인 한도는 개인 조건에 따라 꽤 달라져요. 그래서 정확한 한도를 확인하려면 이 순서를 따라가는 게 좋아요.
1단계: 내 DSR 현황 파악하기 — 토스나 핀다 같은 앱의 DSR 계산기에 내 연봉과 기존 대출 정보를 넣어보면 현재 DSR이 몇 %인지 바로 확인돼요. 여기서 40%까지 남은 여력이 곧 추가 대출 가능 금액의 기준이에요.
2단계: 은행 사전 심사 받기 — 계산기 결과는 참고용이에요. 실제 한도는 은행마다 소득 인정 기준, 스트레스 금리 적용 방식, 담보 평가 기준이 다르거든요. 최소 3곳에서 사전 심사를 받아봐야 정확해요.
3단계: 금리 유형별 시뮬레이션 비교하기 — 변동금리, 혼합형, 주기형 각각으로 한도를 받아보면 같은 은행에서도 수천만 원 차이가 나요. 이때 총이자 비용까지 함께 비교해야 단기 한도만 보고 장기적으로 손해 보는 걸 피할 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 연봉 5,000만 원이면 주담대 한도가 최대 얼마나 나오나요?
A. 수도권 기준 변동금리(4.5%, 30년)로 약 2억 5,100만 원, 주기형(5년)으로 약 3억 300만 원이에요. 기존 대출이 없고 스트레스 DSR 3단계 + 10.15 대책이 적용된 수치예요.
Q. 비수도권에서 대출받으면 한도가 더 많이 나오나요?
A. 네, 비수도권은 스트레스 금리가 0.75%로 수도권(3%)보다 훨씬 낮아요. 같은 연봉 5,000만 원이어도 변동금리 기준 약 3억 200만 원까지 가능해서 수도권 대비 5,100만 원 정도 더 나와요.
Q. 신용대출이 있으면 주담대 한도가 얼마나 줄어드나요?
A. 신용대출 3,000만 원(금리 5%, 5년 상환)이 있으면 연간 원리금 약 680만 원이 DSR을 먼저 차지해서 주담대 한도가 약 8,500만 원 줄어들어요. 기존 대출 금액과 조건에 따라 감소 폭은 달라져요.
Q. 마이너스통장을 안 쓰고 있어도 DSR에 잡히나요?
A. 네, 한 푼도 사용하지 않았더라도 마통 한도 전액이 DSR 계산에 포함돼요. 마통은 5년 만기로 원금을 상환하는 것으로 간주하기 때문에 5,000만 원 한도면 연간 약 1,250만 원이 DSR에 잡혀요.
Q. 변동금리와 주기형 대출의 한도 차이가 왜 이렇게 큰가요?
A. 변동금리는 스트레스 금리가 100% 반영되고, 5년 주기형은 40%만 반영되기 때문이에요. 수도권 기준 스트레스 금리 3%를 100% 적용하느냐 40%만 적용하느냐에 따라 연봉 5,000만 원 기준으로 약 5,200만 원 한도 차이가 생겨요.
Q. 2금융권에서 받으면 DSR 50%까지 가능한 건가요?
A. 맞아요, 2금융권(상호금융, 보험사 등)은 DSR 50%까지 허용돼요. 다만 2금융권 금리가 높기 때문에 같은 50% 안에서도 실제 빌릴 수 있는 금액은 1금융권보다 적을 수 있어요. 스트레스 DSR 3단계부터는 2금융권도 스트레스 금리가 적용돼요.
Q. 맞벌이 부부는 소득 합산으로 DSR을 계산할 수 있나요?
A. 네, 부부 소득 합산이 가능해요. 각각 연봉 5,000만 원인 부부라면 연소득 1억 원 기준으로 DSR을 산정하니까 한도가 크게 늘어나요. 다만 배우자의 기존 대출도 함께 합산되니까 순수 여력이 얼마인지 확인해야 해요.
Q. 전세대출은 DSR에 포함되나요?
A. 무주택자의 전세대출은 DSR에서 제외돼요. 하지만 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 2025년 10월 15일 대책 이후부터 이자 상환분이 DSR에 반영돼요. 연봉 5,000만 원 기준 전세대출 2억 원이면 DSR이 약 14.8%포인트 올라가요.
Q. DSR 한도를 늘리는 가장 빠른 방법은 뭔가요?
A. 가장 즉시 효과가 있는 건 안 쓰는 마이너스통장 해지와 고금리 소액 대출(카드론, 캐피탈 할부) 상환이에요. 그 다음으로는 주기형이나 혼합형 같은 스트레스 금리 반영 비율이 낮은 대출 유형을 선택하는 게 효과적이에요.
Q. 비수도권 스트레스 금리 0.75%는 언제까지 유지되나요?
A. 금융위원회 발표 기준으로 비수도권 주담대의 스트레스 금리 0.75%는 2026년 6월까지 한시적으로 유지돼요. 이후에는 조정될 가능성이 있으니 비수도권 대출을 계획 중이라면 상반기 내 실행을 고려해보는 게 유리해요.
연봉 5,000만 원으로 내 집 마련을 준비하고 있다면, DSR 한도부터 정확히 파악하는 게 출발점이에요. 스트레스 DSR 3단계 이후로 같은 연봉이어도 금리 유형, 지역, 기존 대출 유무에 따라 수천만 원씩 한도가 달라지는 세상이 됐거든요. 계산기 한 번 돌려보는 것만으로도 계획이 완전히 바뀔 수 있으니까, 오늘 당장 내 DSR부터 확인해보세요.
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