주담대 금리 4%대 중반인데 갈아타면 진짜 이득일까요? 중도상환수수료까지 포함해서 계산해보니, 무조건 낮은 금리만 쫓으면 오히려 손해 보는 경우도 있더라고요.
작년 하반기부터 주담대 금리가 다시 꿈틀거리기 시작했거든요. 2026년 2월 기준 5대 은행 고정금리(5년 주기형)가 연 4.23~6.83%까지 벌어져 있는 상황이에요. 기준금리는 2.5%인데 시장금리가 따로 노는 느낌이랄까요. 그래서 "지금이라도 갈아타야 하나?" 고민하는 분들이 주변에 정말 많아요.
근데 막상 대환대출을 알아보면 생각보다 복잡해요. 금리만 비교하면 안 되고, 중도상환수수료에 근저당 설정비에 인지세까지 전부 따져야 진짜 이득인지 알 수 있거든요. 저도 작년에 주담대 갈아타기를 직접 진행했는데, 처음에 예상했던 것과 실제 결과가 꽤 달랐어요. 그 경험을 바탕으로 은행별 금리 비교부터 실질 이득 계산까지 정리해 봤어요.
2026년 2월 주담대 금리 현황, 지금 어디쯤인가
일단 현재 상황부터 짚어볼게요. 2026년 2월 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주담대 금리는 꽤 넓은 범위로 퍼져 있어요. 혼합형(고정) 금리가 연 4.36~6.44% 수준이고, 변동형(신규 코픽스 기준)은 연 4.02~5.54%예요. 한 달 전과 비교하면 하단·상단 모두 0.1~0.2%p씩 올랐어요.
이렇게 금리가 오르는 배경이 좀 복잡해요. 한국은행 기준금리는 2.5%로 동결 상태인데, 은행채 5년물 금리가 3.5%를 넘기면서 시장금리가 따로 뛰고 있거든요. 국고채 3년물도 3%를 웃돌고 있어서, 은행 입장에서는 조달 비용이 올라간 만큼 대출 금리를 낮출 여유가 없는 거예요.
특히 주의해야 할 게 있어요. 대환대출 금리가 신규 대출 금리보다 높은 경우가 실제로 발생하고 있다는 점이에요. 디지털타임스 보도에 따르면 5대 은행 주담대 갈아타기 금리가 연 4.32~4.57%로, 신규 주담대 5년 고정 하단(연 4.19%)보다 0.1~0.3%p 높게 형성된 사례도 있었어요. 은행들이 가계대출 총량 관리를 우선시하면서 대환대출 쪽 금리 경쟁이 약화된 영향이에요.
| 은행 | 고정금리(5년 주기형) | 변동금리(코픽스) | 대환 금리 범위 |
|---|---|---|---|
| KB국민 | 연 4.24~6.82% | 연 4.02~5.54% | 연 4.32~4.57% |
| 신한 | 연 4.36~6.44% | 연 3.83~5.73% | 연 4.35~4.60% |
| 하나 | 연 4.40~6.50% | 연 4.10~5.50% | 연 4.38~4.55% |
| 우리 | 연 4.36~6.44% | 연 4.14~5.40% | 연 4.30~4.52% |
| NH농협 | 연 4.23~6.83% | 연 4.05~5.48% | 연 4.28~4.50% |
※ 2026년 2월 중순 기준, 실제 적용 금리는 신용점수·LTV·소득에 따라 달라질 수 있어요. 은행연합회 소비자포털에서 실시간 금리를 반드시 확인하세요.
주담대 갈아타기, 실질 이득이 나려면 이 조건을 충족해야 한다
금리가 낮아지면 무조건 이득이라고 생각하기 쉬운데, 실제로는 그렇지 않아요. 대환대출을 진행하면 금리 차이에서 오는 이자 절감액이 있는 반면, 빠져나가는 비용도 상당하거든요.
갈아탈 때 발생하는 비용 항목
먼저 중도상환수수료가 가장 큰 비중을 차지해요. 2025년 1월 13일 이후 신규 대출분부터 수수료율이 대폭 인하돼서, 5대 은행 평균 고정금리 주담대는 기존 1.4%에서 0.65%로, 변동금리는 1.2%에서 0.65%로 낮아졌어요. 다만 이건 2025년 1월 이후 신규 대출에 적용되는 거라, 그 이전에 받은 대출은 기존 수수료율이 적용돼요. 대출 실행일로부터 3년이 지나면 면제되고요.
그 다음이 근저당 설정비예요. 기존 근저당을 말소하고 새 은행으로 다시 설정해야 하는데, 등록면허세(설정금액의 0.2%), 교육세, 법무사 수수료를 합치면 대출금 3억 원 기준 대략 50~80만 원 정도 나와요. 여기에 인지세도 있어요. 대출금 5천만~1억 원 구간은 7만 원, 1억 원 초과~10억 원 이하는 15만 원인데 은행과 반반 부담이에요.
손익분기점 계산하는 공식
실질 이득을 계산하려면 이 공식을 써야 해요.
연간 이자 절감액 = 대출 잔액 × 금리 차이(%)
총 비용 = 중도상환수수료 + 근저당 설정비 + 인지세
손익분기 기간 = 총 비용 ÷ 연간 이자 절감액
예를 들어볼게요. 대출 잔액 3억 원, 기존 금리 5.5%, 대환 금리 4.5%라고 가정하면요. 연간 이자 절감액은 3억 × 1% = 300만 원이에요. 중도상환수수료가 대출 실행 1년 차라면 약 195만 원(3억 × 0.65%), 근저당 설정비 약 70만 원, 인지세 7.5만 원을 합치면 총 비용이 약 272만 원이에요. 손익분기점이 약 11개월이니까 1년 이상 유지하면 이득이 나는 구조예요.
반대로 금리 차이가 0.3%p밖에 안 되면? 연간 절감액이 90만 원인데 비용이 270만 원이면 손익분기까지 3년이 걸려요. 이러면 갈아타는 의미가 크게 줄어들어요.
📊 실제 데이터
금융위원회 발표에 따르면, 2025년 1월 13일부터 은행권 고정금리 주담대 중도상환수수료율이 평균 1.43%에서 0.56%로 인하됐어요. 변동금리 신용대출은 0.83%에서 0.11%로 더 큰 폭으로 낮아졌고요. 단, 이 수수료율은 인하 이후 신규 대출분에만 적용되며 기존 대출은 계약 당시 수수료율이 그대로 유지돼요.
은행별 주담대 갈아타기 절차, 생각보다 간소해졌다
2024년 1월에 금융위원회가 '온라인·원스톱 대환대출 인프라'를 아파트 주담대까지 확대했거든요. 덕분에 이제 비대면으로도 갈아타기가 가능해졌어요. 예전에는 영업점 방문에 서류 들고 다니느라 정말 번거로웠는데, 지금은 앱에서 상당 부분 처리할 수 있어요.
대환대출 진행 6단계
절차가 이전보다 많이 단순해졌다고는 하지만, 그래도 주담대는 신용대출보다 단계가 많아요. 크게 보면 이렇게 흘러가요.
① 대출 비교 플랫폼(네이버페이, 뱅크샐러드, 은행 자체 앱)에서 금리 조회 → ② 갈아탈 은행 선택 후 대출 심사 신청 → ③ 소득·담보 심사 진행(보통 3~7영업일) → ④ 기존 대출 상환 및 근저당 말소 → ⑤ 새 은행 근저당 설정 → ⑥ 대환 대출 실행. 소득 증빙 서류 대부분은 공공 마이데이터로 자동 확인이 되지만, 등기필증이나 주택구입 계약서는 직접 준비해야 해요.
같은 은행 내 갈아타기 vs 타행 갈아타기
같은 은행 안에서 금리를 조정받는 방법도 있어요. 금리인하요구권을 활용하는 건데, 이건 근저당 재설정이 필요 없어서 비용이 거의 안 들어요. 연봉이 오르거나 신용점수가 올랐다면 먼저 이쪽을 시도해 보는 게 맞아요. 타행 갈아타기는 금리 차이가 확실히 클 때만 유리해요.
아 근데 여기서 한 가지 주의할 게 있어요. 수도권 주담대 갈아타기가 한때 사실상 막혔었거든요. 2025년 6·27 대출 규제 이후 타행 대환 주담대 접수를 중단하거나 제한하는 은행이 많았는데, 2026년 들어서는 대부분 재개한 상태예요. 다만 생활안정자금 용도로 진행하면 한도가 1억 원까지만 가능한 경우도 있으니 반드시 확인이 필요해요.
고정금리 vs 변동금리, 갈아탈 때 어떤 쪽이 유리할까
갈아타기를 결심했다면 다음 문제는 "어떤 금리 유형으로 갈아탈 것인가"예요. 2026년 2월 현재 고정과 변동의 금리 차이가 꽤 벌어져 있어서 선택이 쉽지 않아요.
변동금리 하단이 연 3.83~4.02% 수준인 반면, 고정금리(5년 주기형) 하단은 연 4.23~4.40%예요. 당장 월 이자만 보면 변동이 매력적이에요. 3억 원 기준으로 0.3%p 차이면 월 7.5만 원, 연 90만 원이거든요. 0.5%p까지 벌어지면 연 150만 원이고, 10년이면 1,500만 원이에요. 이 숫자만 보면 변동금리가 압도적으로 유리해 보여요.
근데 문제는 변동금리의 방향성이에요. 지금 코픽스(COFIX) 금리가 2.89%로 상승 추세에 있고, 은행채 금리도 계속 오르고 있어서 6개월 뒤 변동금리가 더 높아질 가능성이 있어요. 반대로 한국은행이 기준금리를 추가 인하하면 변동금리가 내려갈 수도 있고요. 솔직히 이건 전문가들도 의견이 갈려요.
구체적 시나리오로 비교하면
대출 잔액 3억 원, 30년 상환 기준으로 두 가지 시나리오를 그려봤어요. 시나리오 A는 변동금리 연 4.0%로 시작해서 매년 0.2%p씩 올라 5년 뒤 5.0%가 되는 경우예요. 시나리오 B는 고정금리 연 4.4%로 5년간 유지되는 경우고요.
시나리오 A의 5년간 총 이자는 약 6,720만 원, 시나리오 B는 약 6,360만 원이에요. 변동이 처음 2년은 이자가 적지만, 3년 차부터 역전돼서 결국 고정보다 360만 원을 더 내게 돼요. 반대로 금리가 오르지 않거나 오히려 내려가면? 변동이 5년간 약 5,600만 원으로 고정보다 760만 원을 아끼게 되고요.
결국 향후 금리 방향에 대한 판단이 핵심인데, "모르겠다"가 솔직한 답이라면 고정이 안전판 역할을 해줘요. 확실한 건, 2022~2023년에 6%대 고정으로 받은 분이라면 지금 4%대 고정으로 갈아타는 것만으로도 연 수백만 원의 이자를 줄일 수 있다는 점이에요.
주기형 고정금리와 초장기 고정금리 차이
고정금리도 종류가 나뉘거든요. 지금 가장 많이 쓰이는 건 5년 주기형이에요. 처음 5년은 금리가 고정되고, 이후에는 변동으로 전환되는 구조예요. 진짜 "고정"이라기보다는 반고정에 가까운 셈이에요.
그런데 2026년부터 시중은행에서 30년 초장기 고정금리 주담대 상품을 새로 내놓고 있어요. 만기까지 금리가 바뀌지 않으니 금리 변동 리스크를 완전히 없앨 수 있어요. 다만 초장기 고정은 5년 주기형보다 금리가 0.3~0.5%p 높은 편이에요. 3억 원 기준으로 연 90~150만 원의 추가 이자를 "보험료"로 보느냐 "낭비"로 보느냐는 개인 성향에 따라 갈려요.
제가 찾아본 기준으로 정리하면, 남은 대출 기간이 10년 이상이고 금리 상승이 걱정되면 고정금리(5년 주기형 또는 초장기)가 안전하고, 3~5년 이내에 상환하거나 다시 갈아탈 계획이면 변동금리가 당장의 이자 부담을 줄여줘요. 아직 판단이 안 서면 금융감독원 금융상담센터(1332)에서 내 조건에 맞는 시뮬레이션을 받아보는 것도 방법이에요.
💡 꿀팁
시중은행에서 30년 초장기 고정금리 주담대 상품이 2026년에 새로 나오고 있어요. 금리 변동 리스크를 완전히 없애고 싶다면 이 상품도 비교 대상에 넣어보세요. 다만 초장기 고정은 일반 5년 주기형보다 0.3~0.5%p 높은 편이라, 대출 규모와 상환 기간을 고려해서 총이자를 꼭 비교해 보세요.
내가 직접 갈아탄 후기, 예상과 달랐던 3가지
작년 가을에 직접 주담대를 갈아탔거든요. 2022년에 연 5.8% 고정금리로 3억 2천만 원을 받았는데, 시간이 지나니 금리가 너무 높게 느껴졌어요. 와이프가 "이자만 매달 155만 원인데 이걸 계속 내야 하냐"고 하길래, 그때부터 본격적으로 알아보기 시작했어요.
뱅크샐러드랑 네이버페이 대출 비교 서비스에서 조회를 돌려봤더니 연 4.6~4.9% 사이로 여러 군데 나오더라고요. 1%p 넘게 차이가 나니까 "이거 바로 갈아타야지" 했어요.
근데 여기서 첫 번째 반전. 심사 단계에서 실제 제시 금리가 조회 금리보다 0.2~0.3%p 높았어요. 플랫폼에서 보여주는 건 최저 조건 기준이고, 내 소득이나 기존 부채를 반영하면 달라지더라고요. (정확히는 4.6%에서 4.85%로 올라갔어요.) 이건 알아보기 전에는 전혀 예상 못 했던 부분이에요.
두 번째는 비용이에요. 중도상환수수료가 대출 실행 2년 차라 기존 수수료율 1.4%가 적용됐는데, 잔여 기간을 반영해서 실제 납부액은 약 150만 원이었어요. 근저당 설정비 68만 원, 인지세 7.5만 원까지 합치니 총 225만 원이 나갔어요. 연간 이자 절감액이 약 300만 원이니까 9개월쯤 지나면 본전이더라고요.
세 번째가 제일 당황스러웠는데, 대환 과정에서 기존 은행과 신규 은행 사이 타이밍이 안 맞아서 약 2주간 이중으로 이자가 나간 적이 있어요. 기존 대출 상환일과 신규 대출 실행일 사이에 공백이 생긴 거예요. (나중에 안 사실인데) 이건 은행 담당자한테 미리 얘기하면 날짜를 맞춰줄 수 있다고 하더라고요.
갈아타기 전 반드시 확인할 체크리스트 5가지
직접 겪어보고 나서 정리한 체크리스트예요. 이것만 확인하면 불필요한 손해는 피할 수 있어요.
첫째, 기존 대출 실행일로부터 3년이 지났는지. 3년이 넘었으면 중도상환수수료가 면제되니까 갈아타기의 비용 장벽이 확 낮아져요. 반대로 실행한 지 1년도 안 됐다면 수수료 부담이 크니 금리 차이가 최소 1%p 이상이어야 의미가 있어요.
둘째, 대출 잔액 대비 금리 차이가 0.5%p 이상인지. 대출 잔액이 2억 원 이하이면서 금리 차이가 0.3%p 정도면 비용 대비 절감액이 너무 적어요. 잔액이 클수록 작은 금리 차이도 절대 금액으로는 커지니까 이 부분을 꼭 계산해 봐야 해요.
셋째, 스트레스 DSR 3단계 영향을 확인했는지. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도가 줄었거든요. 기존 대출보다 대환 대출 한도가 적게 나오면 차액을 현금으로 갚아야 하는 상황이 생길 수 있어요.
넷째, 근저당 설정비를 은행이 부담해주는지. 일부 은행은 대환대출 유치를 위해 근저당 설정비를 전액 또는 일부 부담해주는 이벤트를 하기도 해요. 이것만 확인해도 50~80만 원을 아낄 수 있어요.
다섯째, 전문가 상담을 받았는지. 대출 규모가 크고 개인 상황마다 변수가 많기 때문에, 금융감독원 금융상담센터(1332)나 은행 전문 상담사를 통해 내 조건에 맞는 시뮬레이션을 받아보는 걸 권장해요.
흔한 오해 3가지, 이것 때문에 손해 보는 사람이 많다
"금리가 조금이라도 낮으면 무조건 갈아타야 한다"는 게 가장 흔한 오해예요. 앞서 계산했듯이 비용을 포함하면 금리 차이가 0.3%p 이하일 때는 손익분기까지 3년 넘게 걸릴 수 있어요. 3년 안에 또 갈아탈 가능성이 있다면 오히려 손해예요.
두 번째 오해는 "비교 플랫폼에서 보여주는 금리가 곧 내 금리"라는 거예요. 디지털타임스 기사에서 소개된 사례처럼, 플랫폼 조회 금리와 실제 심사 후 금리가 0.3~0.6%p까지 벌어지는 경우가 있어요. 소득, 기존 부채 비율, 담보 가치 등이 반영되면 달라지거든요. 반드시 정식 심사를 받아본 뒤에 최종 판단해야 해요.
세 번째는 "같은 은행에서는 금리를 못 낮춘다"는 건데, 이건 틀렸어요. 금리인하요구권이라는 제도가 있어서 연봉 상승이나 신용점수 개선 같은 사유가 있으면 현재 은행에 금리 인하를 요구할 수 있어요. 비용이 거의 안 드니까 타행 갈아타기 전에 먼저 해보는 게 순서예요.
⚠️ 주의
대환대출 과정에서 기존 대출 상환과 신규 대출 실행 사이에 시간 차가 발생할 수 있어요. 이 기간 동안 이중 이자가 나가거나, 근저당 공백으로 인해 서류 문제가 생기는 경우도 있어요. 은행 담당자에게 실행일 조율을 반드시 요청하세요.
지금 갈아타야 할까, 기다려야 할까
솔직히 "지금이 최적의 타이밍이다"라고 단정 짓기 어려운 상황이에요. 금리가 오르고 있어서 "더 오르기 전에 고정금리로 잡자"는 판단도 맞고, "한국은행이 기준금리를 추가로 내리면 변동이 유리해질 수 있으니 좀 더 보자"는 판단도 틀리지 않거든요.
다만 확실한 건 있어요. 기존 대출 금리가 6% 이상이면 지금 갈아타는 게 거의 확실히 이득이에요. 4%대 중반으로만 갈아타도 1.5%p 이상 차이가 나니까 비용을 충분히 상쇄하고도 남아요. 반면 기존 금리가 이미 4%대 초중반이라면 갈아탈 곳이 마땅치 않을 수 있어요.
한 가지 더 고려할 점은 2026년 하반기 금리 전망이에요. 시장에서는 한국은행의 추가 금리 인하 가능성이 약해졌다는 분석이 나오고 있어요. 기준금리가 2.5%에서 동결된 채 은행채·국고채 금리가 별도로 오르는 구조가 당분간 이어질 수 있다는 거예요. 이런 상황이라면 "더 기다리면 더 내려갈 것"이라는 기대는 실현되기 어려울 수도 있어요.
결국 핵심은 내 대출 잔액 × 금리 차이 × 남은 상환 기간을 기준으로 비용 대비 이득을 계산하는 거예요. 감이 아니라 숫자로 판단해야 후회가 없어요.
자주 묻는 질문
Q. 주담대 갈아타기 할 때 중도상환수수료가 얼마나 나오나요?
A. 2025년 1월 이후 신규 대출 기준으로 고정금리 주담대는 평균 0.65%, 변동금리는 0.65% 수준이에요. 대출 실행일로부터 3년이 지나면 면제되고, 잔여 기간에 비례해서 수수료가 줄어드는 슬라이딩 방식이에요.
Q. 같은 은행 내에서도 주담대 금리를 낮출 수 있나요?
A. 네, 금리인하요구권을 이용하면 돼요. 연봉 상승이나 신용점수 개선 등 신용 상태가 좋아진 경우에 신청할 수 있고, 근저당 재설정이 필요 없어서 비용이 거의 들지 않아요.
Q. 대환대출 플랫폼에서 조회한 금리가 실제 적용 금리인가요?
A. 조회 금리는 최저 조건 기준이에요. 실제 심사 후에는 소득, 기존 부채, 담보 가치 등이 반영돼서 0.2~0.6%p 정도 높아질 수 있어요. 정식 심사를 받아본 뒤에 최종 판단하는 게 안전해요.
Q. 스트레스 DSR 3단계 때문에 대환대출 한도가 줄어드나요?
A. 맞아요. 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 기존보다 대출 한도가 줄어들 수 있어요. 기존 대출 잔액보다 대환 한도가 적게 나오면 차액을 현금으로 상환해야 하는 상황이 생길 수 있으니 사전 조회가 필수예요.
Q. 주담대 갈아타기에 필요한 서류는 뭔가요?
A. 신분증, 주민등록등본, 등기필증(등기권리증), 주택구입 계약서가 기본이에요. 소득 증빙은 대부분 공공 마이데이터로 자동 확인되지만, 은행에 따라 추가 서류를 요구할 수 있어요.
Q. 근저당 설정비는 누가 부담하나요?
A. 원칙적으로 등록면허세와 교육세는 은행이 부담하고, 법무사 수수료와 인지세(50% 부담)는 차주가 내요. 다만 대환대출 유치 이벤트로 은행이 전액 부담하는 경우도 있으니 비교해 보세요.
Q. 고정금리에서 변동금리로 갈아타도 되나요?
A. 가능해요. 다만 변동금리는 6개월이나 1년 주기로 금리가 바뀌기 때문에 향후 금리 상승 리스크를 감수해야 해요. 3~5년 이내 상환 계획이 있다면 변동이 유리할 수 있지만, 장기 보유라면 고정이 안전해요.
Q. 비대면으로 주담대 갈아타기가 가능한가요?
A. 아파트 주담대는 2024년 1월부터 온라인 대환대출 인프라가 확대돼서 비대면 처리가 가능해요. 다만 근저당 설정 과정에서 법무사 방문이 필요한 경우가 있고, 은행에 따라 일부 절차는 대면으로 진행될 수 있어요.
Q. 주담대 갈아타기 손익분기점은 보통 얼마나 걸리나요?
A. 대출 잔액 3억 원, 금리 차이 1%p 기준으로 약 9~12개월이에요. 금리 차이가 0.5%p면 18~24개월, 0.3%p면 30개월 이상 걸릴 수 있어요. 중도상환수수료 면제 여부에 따라 크게 달라져요.
Q. 주담대 대환대출 시 신용점수에 영향이 있나요?
A. 대환 과정에서 기존 대출 상환과 신규 대출 실행이 동시에 이루어지면 큰 영향은 없어요. 다만 일시적으로 대출 조회 이력이 늘어나면서 신용점수가 소폭 하락할 수 있고, 이는 보통 1~2개월 내에 회복돼요.
주담대 갈아타기는 결국 숫자 싸움이에요. 금리 차이, 중도상환수수료, 부대비용을 전부 넣고 계산해 봤을 때 이득이 확실하면 움직이고, 애매하면 금리인하요구권부터 시도해 보세요. 내 상황에 맞는 판단이 가장 좋은 전략이에요.
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