2억 전세대출 이자가 월 얼마나 나가는지 금리별로 직접 계산해 봤어요. 연 3.5%면 월 약 58만 원, 연 4.5%면 월 75만 원으로 금리 1%p 차이에 월 17만 원이 갈리더라고요.
전세 계약서에 도장 찍고 나서 은행 창구에 앉았을 때 처음 든 생각이 "2억 빌리면 한 달에 대체 얼마나 나가지?"였거든요. 주변에 물어봐도 다들 "한 50~60만 원?" 정도로 대충 말하는데, 실제로 은행마다, 금리 구간마다 꽤 차이가 컸어요.
특히 2026년 들어서 시중은행 전세대출 금리가 3%대 중반에서 4%대 후반까지 넓게 퍼져 있는 상황이라, 어디서 빌리느냐에 따라 2년 동안 수백만 원 차이가 나더라고요. 그래서 금리별 월 이자 시뮬레이션부터 은행별 실제 금리 비교, 그리고 보증료까지 포함한 실질 비용을 한번 정리해 봤어요.
저도 처음엔 "금리 0.몇 퍼센트 차이가 뭐 그리 크겠어" 싶었는데, 계산기 두드려 보고 나서 생각이 완전히 달라졌어요.
2억 전세대출 이자, 금리별로 월 얼마나 나갈까
전세대출은 대부분 만기일시상환이에요. 2년 동안 매달 이자만 내다가 만기에 원금 2억을 한꺼번에 갚는 구조죠. 그래서 월 이자 계산이 생각보다 단순해요. 대출금 × 연 금리 ÷ 12, 이게 전부거든요.
2억 원 기준으로 금리 구간별 월 이자를 직접 계산해 봤어요.
| 연 금리 | 월 이자 | 연간 이자 | 2년 총이자 |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 500,000원 | 6,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3.5% | 583,333원 | 7,000,000원 | 14,000,000원 |
| 4.0% | 666,667원 | 8,000,000원 | 16,000,000원 |
| 4.5% | 750,000원 | 9,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5.0% | 833,333원 | 10,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5.5% | 916,667원 | 11,000,000원 | 22,000,000원 |
금리 3.0%와 5.5%를 비교하면 월 이자 차이가 약 41만 7천 원이에요. 2년이면 1,000만 원이 넘게 벌어지는 거죠. 처음에 이 표를 만들고 나서 솔직히 좀 충격이었어요. 연봉 협상할 때 몇십만 원 올리려고 그렇게 애쓰는데, 대출 금리 하나로 월 수십만 원이 왔다 갔다 하니까요.
참고로 이건 이자만 내는 만기일시상환 기준이에요. 원리금균등이나 원금균등 상환 방식을 선택하면 월 납부액이 달라지는데, 전세대출은 거의 대부분 만기일시상환이라 위 계산이 실제 납부액과 거의 일치해요.
은행별 전세대출 금리 비교 — 2026년 1월 기준 실제 데이터
한국주택금융공사(HF)가 매달 공시하는 전세대출 평균 금리를 기준으로 정리했어요. 2026년 1월 기준 데이터예요.
시중은행 + 인터넷은행 금리 순위
HF 보증서 기반 전세대출 평균 금리를 낮은 순서대로 나열하면 이래요.
| 순위 | 은행 | 평균 금리 | 2억 기준 월 이자 |
|---|---|---|---|
| 1 | KB국민은행 | 3.51% | 약 585,000원 |
| 2 | 광주은행 | 3.64% | 약 606,667원 |
| 3 | 카카오뱅크 | 3.74% | 약 623,333원 |
| 4 | 토스뱅크 | 3.84% | 약 640,000원 |
| 5 | 기업은행 | 3.91% | 약 651,667원 |
| 6 | 하나은행 | 4.00% | 약 666,667원 |
| 7 | 우리은행 | 4.02% | 약 670,000원 |
| 8 | 케이뱅크 | 4.08% | 약 680,000원 |
| 9 | 농협은행 | 4.09% | 약 681,667원 |
| 10 | 신한은행 | 4.11% | 약 685,000원 |
1위 국민은행(3.51%)과 10위 신한은행(4.11%)의 금리 차이가 0.6%p예요. 2억 기준으로 계산하면 월 이자 차이가 약 10만 원, 2년이면 240만 원이 벌어지는 거예요.
버팀목 전세대출은 별도 금리 체계
위 표는 시중은행 일반 전세대출 기준이에요. 청년 버팀목이나 신혼부부 버팀목 같은 정책대출은 금리 체계가 완전히 달라요. 소득 구간에 따라 연 2.0%~3.3%까지 적용되거든요.
다만 버팀목은 대출 한도가 최대 1.5억~2억 원 수준이라, 보증금이 정확히 2억이면 풀 대출이 가능할 수도 있지만 보증금이 2억을 넘으면 부족분을 자기 돈으로 채워야 해요. 소득 요건이나 주택 요건도 까다로운 편이고요.
같은 2억인데 이자가 월 13만 원 차이? 금리 0.8%p의 위력
제가 작년에 전세 계약하면서 겪은 건데요. 처음에 거래하던 은행에서 금리 4.3%를 받았어요. 월 이자가 약 71만 7천 원이었거든요. 근데 계약 전에 혹시나 싶어서 국민은행이랑 카카오뱅크도 조회를 해봤어요.
국민은행에서는 우대금리 적용해서 3.5% 제안이 왔고, 카카오뱅크는 3.7%가 나왔어요. 3.5%면 월 이자가 약 58만 3천 원이에요. 처음 받은 4.3%랑 비교하면 월 13만 4천 원 차이. 아 진짜, 그냥 은행 하나 더 들어가 봤을 뿐인데 한 달에 13만 원이 줄어든 거예요.
💬 직접 해본 경험
2년으로 계산하면 약 322만 원 차이가 나더라고요. 은행 세 곳 돌아다닌 시간이 총 이틀이었는데, 이틀 투자해서 300만 원 넘게 아낀 셈이에요. 와이프한테 얘기했더니 "왜 진작 안 알아봤어?"라는 말이 돌아왔어요. (정확히는 322만 원인데 반올림해서 300만 원이라 했다가 지적당함)
여기서 하나 더 알게 된 게 있어요. 같은 은행이라도 지점마다 우대금리 폭이 다를 수 있다는 거예요. 급여이체, 카드 실적, 적금 가입 같은 조건으로 0.1~0.3%p 정도 우대해 주는데, 이걸 다 챙기느냐 못 챙기느냐에 따라서도 월 이자가 3~5만 원씩 차이 나거든요.
그래서 전세대출 받기 전에 최소 3곳 이상은 반드시 비교해 보는 게 좋아요. 요즘은 앱에서 금리 조회만 해봐도 대략적인 금리가 나오니까, 발품까지 팔 필요 없이 30분이면 충분하더라고요.
보증기관(HF·HUG·SGI)에 따라 숨은 비용이 달라진다
전세대출 이자를 계산할 때 많은 분들이 놓치는 게 하나 있어요. 바로 보증료예요. 전세대출은 보증기관의 보증서가 필수인데, 이 보증료가 매년 따로 나가거든요.
보증기관 3곳 보증료율 비교
| 보증기관 | 보증료율(연) | 2억 기준 연간 보증료 | 특징 |
|---|---|---|---|
| HF (한국주택금융공사) | 0.04~0.18% | 약 8만~36만 원 | 보증료 가장 저렴 |
| HUG (주택도시보증공사) | 0.111~0.154% | 약 22만~31만 원 | 한도 넉넉, 심사 까다로움 |
| SGI (서울보증보험) | 0.128~0.358% | 약 26만~72만 원 | 심사 빠름, 보증료 높음 |
HF 보증을 받으면 연간 보증료가 8만~36만 원 수준인데, SGI로 가면 최대 72만 원까지 올라가요. 2년이면 보증료만으로 최대 72만 원 차이가 날 수 있는 거예요.
대출 금리 + 보증료 = 실질 비용
결국 전세대출의 진짜 비용은 "금리 이자 + 보증료"예요. 금리가 낮더라도 보증료가 비싼 보증기관을 쓰면 총비용이 역전되는 경우도 있거든요. 그래서 은행 금리만 비교하지 말고, 보증기관과 보증료율까지 함께 따져 봐야 정확한 비교가 돼요.
근데 이게 한 가지 함정이 있어요. 보증기관을 내가 마음대로 고를 수 없는 경우도 많아요. 은행마다 취급하는 보증기관이 정해져 있거든요. 예를 들어 카카오뱅크는 HF 보증만 취급하고, 일부 시중은행은 HUG와 SGI만 취급하는 식이에요. 그래서 은행 선택 전에 "이 은행은 어떤 보증기관을 쓰는지"도 꼭 확인해야 해요.
2억 전세대출 이자 줄이는 실전 전략 3가지
계산만 해보고 끝나면 아무 소용이 없잖아요. 제가 직접 해보고 효과 봤던 방법 3가지를 정리해 볼게요.
우대금리 조건 풀세팅하기
은행마다 급여이체, 공과금 자동이체, 카드 실적, 적금 가입 같은 조건으로 우대금리를 줘요. 보통 항목당 0.05~0.1%p씩, 전부 다 챙기면 최대 0.3%p까지 빠지는 경우도 있어요. 2억 기준 0.3%p면 월 5만 원, 2년이면 120만 원이거든요.
근데 저는 처음에 이걸 대출 실행 후에야 알았어요. 급여이체를 다른 은행으로 해놨으니 우대금리 하나를 놓친 거죠. 한 달 지나서 급여이체 바꿨는데, 이미 실행된 금리에는 소급 적용이 안 되더라고요. 나중에 금리인하요구권으로 별도 신청해서 겨우 반영받았어요.
정책대출 자격 여부 먼저 확인하기
청년 버팀목(연 2.0~3.1%), 신혼부부 버팀목(연 1.7~3.1%), 신생아 특례(연 1.1~3.0%) 같은 정책대출은 시중은행 금리의 절반 수준이에요. 자격만 되면 이걸 안 쓸 이유가 없어요.
2억 기준으로 시중은행 4.0% 대비 버팀목 2.5%를 적용하면, 월 이자가 66만 7천 원에서 41만 7천 원으로 줄어요. 월 25만 원, 연 300만 원 차이예요. 소득 요건이나 주택 요건이 맞는지 주택도시기금 홈페이지에서 미리 확인해 보는 게 좋아요.
만기 전 갈아타기 검토하기
이미 높은 금리로 전세대출을 받아 버렸다면, 만기 6개월~3개월 전에 다른 은행으로 갈아타는 것도 방법이에요. 중도상환수수료가 면제되는 상품이라면 비용 부담 없이 옮길 수 있거든요. 최근에는 중도상환수수료 없는 전세대출 상품도 많아져서 진입장벽이 낮아졌어요.
💡 꿀팁
전세대출 금리 비교할 때 "표면 금리"만 보지 마세요. 은행 금리 + 보증료 + 우대금리 풀세팅 후 금리, 이 세 가지를 동시에 비교해야 진짜 최저 비용 은행을 찾을 수 있어요. 네이버페이 대출비교나 핀다 같은 금리 비교 플랫폼을 활용하면 한꺼번에 조회가 가능하더라고요.
전세대출 이자, 이것만은 꼭 체크하고 계약하세요
마지막으로 전세대출 이자와 관련해서 흔히 놓치는 부분들을 정리해 볼게요.
변동금리 vs 고정금리, 뭐가 유리할까
전세대출 대부분은 6개월 또는 12개월 변동금리예요. 한국은행 기준금리가 현재 연 2.5%인데, 2026년 2월 금통위에서도 동결이 유력한 상황이에요. 하지만 금리는 언제든 바뀔 수 있으니, 월 이자가 고정되길 원한다면 고정금리 상품도 검토해 볼 필요가 있어요.
고정금리는 변동금리보다 보통 0.2~0.5%p 정도 높게 시작하지만, 금리 인상기에는 오히려 유리해질 수 있어요. 제 경우엔 변동금리로 갔는데, 6개월마다 금리가 바뀔 때 조마조마한 게 솔직히 좀 스트레스였어요.
"흔한 오해" — 전세대출 이자는 연말정산 소득공제 된다?
이거 잘못 알고 있는 분들이 꽤 많거든요. 전세대출 원리금 상환액은 주택임차차입금 원리금 상환 소득공제 대상이 맞아요. 연 400만 원 한도로 40%까지 공제받을 수 있어요. 근데 여기서 중요한 건, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금된 경우에만 해당된다는 거예요. 본인 계좌를 거쳐서 입금했으면 공제 대상이 아니에요.
저도 처음에 이걸 몰랐어요. 다행히 은행에서 임대인 계좌로 직접 송금 처리해 줬는데, 만약 제가 "제 통장으로 먼저 받을게요"라고 했으면 연말정산 공제를 못 받을 뻔했어요. 개인 상황에 따라 달라질 수 있으니, 정확한 내용은 국세청 홈택스에서 확인하거나 세무 전문가와 상담해 보시는 게 좋아요.
📊 실제 데이터
한국주택금융공사 2026년 1월 공시 기준, HF 보증서 담보 전세대출 평균 금리는 최저 3.51%(국민은행)에서 최고 4.81%(경남은행)까지 분포해요. 같은 HF 보증 상품인데도 은행 간 금리 차이가 최대 1.3%p에 달하는 셈이에요. 2억 기준으로 환산하면 연간 이자 차이가 약 260만 원이에요.
금리 상승기에 알아두면 좋은 것
2026년 현재 한국은행 기준금리는 2.5%로 동결 기조를 유지하고 있어요. 하지만 미국 금리 정책이나 환율 변동에 따라 국내 시장금리는 언제든 흔들릴 수 있거든요. 실제로 2026년 1월에 전세대출 금리 상단이 6%를 돌파했다는 뉴스가 나오기도 했어요.
변동금리로 전세대출을 받은 분이라면, 6개월마다 돌아오는 금리 변경 시점에 금리인하요구권을 활용해 보는 것도 방법이에요. 연봉이 올랐거나 신용점수가 개선됐다면 금리를 낮춰달라고 요청할 수 있거든요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2억 전세대출 이자 월 얼마나 나가나요?
A. 만기일시상환 기준, 연 3.5%면 월 약 58만 3천 원, 연 4.0%면 월 약 66만 7천 원이에요. 금리 1%p 차이에 월 약 16만 7천 원 차이가 나요.
Q. 전세대출 이자 계산 방법이 어떻게 되나요?
A. 만기일시상환 기준으로 "대출금 × 연 금리 ÷ 12"가 월 이자예요. 2억 원에 연 4%를 적용하면 200,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 약 666,667원이에요.
Q. 2026년 전세대출 금리가 가장 낮은 은행은 어디인가요?
A. HF 보증 기준 2026년 1월 공시에서 KB국민은행이 평균 3.51%로 가장 낮았어요. 다만 개인 신용도와 우대 조건에 따라 실제 적용 금리는 달라질 수 있어요.
Q. 전세대출 보증료는 얼마나 드나요?
A. 보증기관에 따라 다른데, HF는 연 0.04~0.18%, HUG는 연 0.111~0.154%, SGI는 연 0.128~0.358%예요. 2억 기준 HF 최저면 연 8만 원, SGI 최고면 연 72만 원까지 차이 나요.
Q. 버팀목 전세대출로 2억 받을 수 있나요?
A. 청년 버팀목은 최대 1.5억, 일반 버팀목은 최대 1.2억이 한도예요. 신혼부부 버팀목은 수도권 기준 최대 2억까지 가능하지만, 소득 요건과 주택 요건을 충족해야 해요.
Q. 전세대출 이자는 연말정산에서 공제받을 수 있나요?
A. 네, 주택임차차입금 원리금 상환 소득공제로 연 400만 원 한도 40%까지 공제 가능해요. 단, 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금된 경우에만 해당돼요.
Q. 전세대출 변동금리와 고정금리 중 뭐가 유리한가요?
A. 금리 인하 기대 시 변동금리가 유리하고, 금리 인상 우려 시 고정금리가 안전해요. 2026년 2월 기준 한국은행 기준금리 2.5% 동결 기조인데, 향후 방향은 불확실하니 본인의 리스크 허용 범위에 따라 선택하는 게 좋아요.
Q. 전세대출 금리를 중간에 낮출 수 있는 방법이 있나요?
A. 금리인하요구권을 활용하면 돼요. 연봉 인상, 신용점수 개선 등 본인의 신용 상태가 좋아졌을 때 은행에 금리 인하를 요청할 수 있어요. 별도의 수수료 없이 신청 가능하고, 은행은 10영업일 이내에 결과를 통보해야 해요.
Q. 1억 전세대출과 2억 전세대출 이자 차이는 얼마나 되나요?
A. 같은 금리 기준으로 정확히 2배 차이예요. 연 4.0% 기준 1억은 월 약 33만 3천 원, 2억은 월 약 66만 7천 원이에요.
Q. 전세대출 이자 외에 추가로 나가는 비용이 있나요?
A. 보증료(연 8만~72만 원), 인지세(대출금 1억 초과 시 15만 원, 은행과 절반 부담), 등기비용(근저당 설정 시) 등이 있어요. 보증료는 매년 갱신 시마다 발생하니 이자 외 비용으로 미리 계산해 두는 게 좋아요.
2억 전세대출 이자, 은행 하나 차이로 월 10만 원 이상 벌어지고, 2년이면 수백만 원이에요. 금리 비교 30분이 수백만 원을 아껴 줄 수 있으니, 귀찮더라도 최소 3곳은 꼭 비교해 보세요. 내 상황에 맞는 최저 금리를 찾는 게 전세대출 이자 절약의 시작이에요.
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