보금자리론 금리가 2026년 들어 두 차례나 올랐거든요. 그래도 우대금리 잘 조합하면 연 3.05%까지 가능하다는 걸, 직접 서류 준비하면서 알게 됐어요.
작년 가을에 6억 이하 아파트를 알아보기 시작했어요. 시중은행 주담대 금리가 4%대 중후반을 오가던 시점이라, 고정금리 장기 상품이 절실했거든요. 그때 주택금융공사 보금자리론이 눈에 들어왔는데, 막상 파고들어 보니 생각보다 조건이 까다로웠어요.
소득 기준은 어떻게 되는지, 디딤돌대출이랑 뭐가 다른지, 우대금리는 어떤 항목을 중복 적용할 수 있는지. 이런 것들이 한눈에 정리된 곳이 없어서 한국주택금융공사 공시 자료랑 은행 상담 내용을 직접 대조해 봤어요. 그 결과를 여기에 정리합니다.
내 집 마련을 앞둔 분이라면, 이 글에서 보금자리론이 본인 상황에 맞는 상품인지 판단하는 데 필요한 정보는 전부 확인할 수 있을 거예요.
보금자리론이 뭔지부터 정확히 짚고 가야 해요
보금자리론은 한국주택금융공사(HF)가 운영하는 장기 고정금리 분할상환 주택담보대출이에요. 핵심은 "고정금리"라는 점인데, 대출을 실행한 날부터 만기까지 금리가 변하지 않거든요. 시중은행 변동금리 주담대는 기준금리 변동에 따라 이자가 오르락내리락하는데, 보금자리론은 한번 정해지면 10년이든 30년이든 50년이든 끝까지 같은 이자를 내요.
이 상품이 만들어진 이유가 있어요. 서민과 실수요자가 금리 변동 리스크 없이 안정적으로 집을 살 수 있게 하려는 정책 목적이거든요. 그래서 소득 제한이 있고, 주택 가격 상한도 정해져 있어요.
보금자리론은 신청 경로에 따라 세 가지로 나뉘어요. u-보금자리론은 주택금융공사 홈페이지에서 비대면으로 신청하는 방식이고, 아낌e-보금자리론은 여기에 전자약정과 전자등기까지 처리해서 금리를 0.1%p 더 깎아주는 방식이에요. t-보금자리론은 은행 창구에 직접 방문해서 대면 신청하는 방식인데, 금리가 u-보금자리론과 동일해요.
결론부터 말하면, 특별한 사정이 없는 한 아낌e-보금자리론으로 신청하는 게 금리상 유리합니다. (정확히는 0.1%p 차이인데, 3억 원 대출이면 연 30만 원 정도 절약이에요.)
2026년 2월 기준 보금자리론 금리, 정확한 숫자를 확인하세요
2026년 들어 보금자리론 금리가 연이어 올랐어요. 1월에 0.25%p, 2월에 0.15%p 인상돼서, 아낌e-보금자리론 기준 연 4.05%(10년)~4.35%(50년)까지 올라간 상태예요.
한국주택금융공사가 밝힌 인상 배경은 국고채 5년물 금리와 MBS 발행금리 상승이에요. 2025년 10월 대비 국고채 5년물이 0.49%p, MBS 발행금리가 0.51%p 올랐다고 해요. 공사 측에서는 "인상폭을 최소화했다"고 했는데, 체감상으로는 좀 아팠어요.
유형별·만기별 기본 금리표 (2026년 2월 1일 공시)
| 상품 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아낌e-보금자리론 | 4.05% | 4.15% | 4.20% | 4.25% | 4.30% | 4.35% |
| u-보금자리론 | 4.15% | 4.25% | 4.30% | 4.35% | 4.40% | 4.45% |
| t-보금자리론 | 4.15% | 4.25% | 4.30% | 4.35% | 4.40% | 4.45% |
우대금리를 잘 조합하면 최저 3.05%까지 가능해요
보금자리론의 진짜 강점은 우대금리 조합이에요. 최대 1.0%p까지 중복 적용되고, 전자약정 우대(0.1%p)는 별도로 추가 적용돼요. 근데 이게 항목별 조건을 하나하나 따져봐야 해서, 처음 보면 헷갈리거든요.
| 우대 항목 | 할인폭 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 전자약정·전자등기 | 0.1%p | 아낌e-보금자리론 이용 시 |
| 저소득 청년 | 0.1%p | 부부합산 연소득 7천만 원 이하 + 만 40세 미만 |
| 신혼가구 | 0.3%p | 연소득 7천만 원 이하 + 혼인 7년 이내 |
| 신생아 출산가구 | 0.2%p | 연소득 7천만 원 이하 + 신청일 기준 2년 내 출산 |
| 다자녀(2자녀) | 0.5%p | 만 19세 미만 자녀 2인 |
| 다자녀(3자녀 이상) | 0.7%p | 만 19세 미만 자녀 3인 이상 |
| 사회적 배려층 | 0.7%p | 한부모·장애인·다문화 가구 (연소득 7천만 원 이하) |
| 전세사기피해자 | 1.0%p | 전세사기피해자 결정문 보유 |
주의할 점이 있어요. 우대금리는 최대 2가지 항목까지만 중복 적용돼요. 예를 들어 신혼가구(0.3%p)면서 동시에 저소득 청년(0.1%p)이면, 둘 다 적용받아 0.4%p가 빠지는 거예요. 여기에 전자약정 0.1%p를 추가하면 총 0.5%p 할인이에요. 아낌e 30년 만기 기준으로 계산하면 4.25% - 0.5% = 3.75%가 되는 거죠.
만약 전세사기피해자라면 우대금리 1.0%p가 통째로 적용돼서, 아낌e 10년 만기 기준 4.05% - 1.0% - 0.1%(전자약정) = 최저 2.95%도 가능해요. 공사 발표에서 "최저 3.05%"라고 한 건 전자약정 별도 적용 전 기준이에요.
📊 실제 데이터
한국주택금융공사 2026년 2월 1일 공시 기준, 아낌e-보금자리론 기본금리는 연 4.05~4.35%예요. 2026년 1월 대비 0.15%p 인상됐고, 2025년 12월 대비로는 총 0.40%p 오른 셈이에요. 국고채 5년물 금리가 2025년 10월 2.751%에서 2026년 1월 3.242%로 0.49%p 상승한 것이 주된 원인으로 발표됐어요.
보금자리론 자격 조건, 이 5가지를 반드시 확인하세요
보금자리론은 아무나 받을 수 있는 대출이 아니에요. 정책 대출이라 자격 요건이 꽤 구체적으로 정해져 있거든요. 하나라도 안 맞으면 신청 자체가 안 되니까, 먼저 체크부터 하는 게 시간 낭비를 줄여요.
소득: 부부합산 연소득 7천만 원 이하
미혼이면 본인 소득만, 기혼이면 부부합산이에요. 근데 여기서 헷갈리는 게, 신혼부부는 8,500만 원까지 허용되고, 미성년 자녀 1명이면 9천만 원, 다자녀 가구는 1억 원까지 한도가 올라가요.
소득 심사 방식도 미리 알아두면 좋아요. 기본적으로 전년도 과세 전 연소득이 기준인데, 근로소득자라면 원천징수영수증 상의 총급여액이에요. 사업소득자는 소득금액증명원을 제출하게 되고, 프리랜서처럼 소득 유형이 복합적이면 심사 방식이 달라질 수 있거든요. 한 가지 주의할 점은, 최근 1개년 소득을 활용하는 경우도 있어서 올해 연봉이 급격히 올랐다면 소득 기준을 넘길 수 있다는 거예요. 반대로 전년도 소득이 일시적으로 낮았던 해라면 오히려 유리하게 작용하기도 해요. 이 부분은 상황마다 다르니까 신청 전에 공사 상담(1688-8114)에서 본인 기준으로 어떤 소득 서류가 유리한지 확인하는 방법이 있어요.
주택 가격: 6억 원 이하
공부상 주택이어야 하고, 시세·감정평가액·매매가 중 하나라도 6억 원을 넘으면 안 돼요. 구입 용도일 때 특히 엄격해서, 매매가만 6억 이하면 된다고 생각했다가 시세가 살짝 넘어서 탈락하는 경우도 있다고 해요.
주택 보유: 무주택 또는 1주택
본건 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택이어야 해요. 1주택자라면 대체취득을 위한 일시적 2주택으로 인정받을 수 있는데, 이 경우 기존 주택을 대출 실행일로부터 3년 내에 처분해야 해요.
LTV·DTI: 최대 70%·60%
일반적으로 LTV 70%, DTI 60%가 적용되는데, 생애최초 주택 구입자는 LTV 80%까지 가능해요. 단, 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역은 생애최초도 LTV 70%로 조정됐다는 점을 주의해야 해요. 비수도권·비규제지역이라면 여전히 80% 적용이에요.
신용: CB점수 271점 이상
NICE 신용평가 기준 CB점수 271점 이상이면 돼요. 이건 사실 굉장히 낮은 기준이라, 심각한 신용불량이 아닌 이상 대부분 충족해요. 다만 한국신용정보원에 연체·대위변제·부도 등의 정보가 남아 있으면 취급 자체가 불가하니까, 혹시 과거 연체 이력이 있다면 미리 확인해 보는 게 좋아요.
보금자리론 vs 디딤돌대출, 뭐가 다르고 어떤 게 유리할까
내 집 마련 정책 대출을 찾다 보면 보금자리론이랑 디딤돌대출이 항상 같이 나오거든요. 이름도 비슷하고, 둘 다 한국주택금융공사에서 관리하니까 헷갈릴 수밖에 없어요. 근데 막상 비교해 보면 상당히 달라요.
핵심 차이 비교표 (2026년 2월 기준)
| 항목 | 보금자리론 | 디딤돌대출 |
|---|---|---|
| 금리 | 연 4.05~4.35% (아낌e 기준) | 연 2.85~4.15% (소득별 차등) |
| 금리 유형 | 만기까지 고정 | 고정 / 5년 변동 선택 |
| 소득 조건 | 부부합산 7천만 원 이하 (신혼 8,500만 원) | 부부합산 6천만 원 이하 (신혼 8,500만 원) |
| 주택 가격 | 6억 원 이하 | 5억 원 이하 (신혼 6억 원) |
| 대출 한도 | 최대 3.6억 (생애최초 4.2억) | 최대 2억 (생애최초 2.4억, 신혼 3.2억) |
| 대출 만기 | 10~50년 | 10~30년 |
| 상환 방식 | 원리금균등 / 원금균등 / 체증식 | 원리금균등 / 원금균등 / 체증식 |
| DSR 적용 | 미적용 | 미적용 |
표만 보면 디딤돌대출이 금리가 낮아서 무조건 유리해 보이지만, 실제로는 그렇게 단순하지 않아요.
디딤돌대출은 소득 조건이 더 빡빡하고(일반 기준 6천만 원 이하), 대출 한도가 최대 2억 원이에요. 서울·수도권에서 4억~6억 원대 아파트를 구매하려면 디딤돌만으로는 부족한 경우가 많거든요. 이럴 때 보금자리론이 대안이 되는 거예요. 한도가 3.6억(생애최초 4.2억)이니까요.
그리고 아는 분한테 들은 건데, 디딤돌대출과 보금자리론을 동시에 신청하는 것도 가능하대요. 한국주택금융공사 공식 안내를 보면, 디딤돌대출만으로 자금이 부족할 경우 보금자리론을 별도 절차 없이 동시에 신청할 수 있다고 나와 있어요. 이건 몰랐던 사람이 꽤 많을 거예요.
💬 직접 해본 경험
처음에 디딤돌대출부터 알아봤는데, 부부합산 소득이 6,200만 원이라 일반 기준에서 탈락했어요. 신혼부부 기준으로는 8,500만 원 이하라 가능했지만, 한도가 3.2억 원이었거든요. 매매가 5.4억 원짜리 아파트에 LTV 70% 적용하면 필요한 대출이 3.78억이었는데, 디딤돌로는 부족했어요. 결국 보금자리론으로 방향을 틀었고, 한도 3.6억으로 거의 맞출 수 있었어요. 금리는 디딤돌보다 0.5%p 정도 높았지만, 한도가 안 되면 의미가 없으니까요.
보금자리론 신청 절차와 필요 서류 정리
신청 절차 자체는 생각보다 어렵지 않아요. 근데 서류 준비에서 시간을 잡아먹는 경우가 많아서, 미리 챙겨 놓으면 진행이 빨라요.
아낌e-보금자리론 기준으로 전체 흐름을 정리하면 이래요. 한국주택금융공사 홈페이지에서 대출 신청 → 서류 제출(비대면) → 심사(보통 2~4주) → 승인 → 근저당 설정 → 대출 실행. 단계가 많아 보이지만, 실제로 서류만 제대로 준비하면 신청 당일에 접수까지 한 번에 끝나요.
기본 제출 서류는 이 정도예요. 배우자 정보제공동의서(배우자가 온라인 동의하면 생략), 주민등록등본(행정정보 공동이용 동의 시 생략), 가족관계증명원(미혼이거나 배우자 별도 세대인 경우), 소득증빙 서류(원천징수영수증 또는 소득금액증명원), 매매계약서, 인감증명서 2부, 전입세대열람내역서 등이에요.
근데 여기서 한 가지 팁이 있어요. 소득 증빙을 어떤 서류로 내느냐에 따라 인정 소득 금액이 달라질 수 있거든요. 근로소득자는 원천징수영수증이 기본인데, 전년도 소득이 낮았다면 그게 오히려 유리하게 작용해요. 반대로 올해 연봉이 크게 올랐다면 최근 1개년 소득으로 심사할 수도 있어서, 이 부분은 신청 전에 공사 상담(1688-8114)으로 확인하는 게 안전해요.
수도권이나 규제지역 소재 주택을 구입하는 경우, 2025년 6월 28일부터 대출 실행 후 6개월 이내에 전입 신고를 해야 하고 입증 서류도 제출해야 한다는 점도 놓치기 쉬운 조건이에요.
보금자리론 신청 전 흔한 실수 3가지, 나도 당했어요
정보를 아무리 잘 정리해도 실제로 부딪쳐 보면 예상 못 한 부분에서 걸리거든요. 주변 경험담이랑 제가 겪은 것을 합쳐서 세 가지만 짚을게요.
첫 번째는 매매가와 시세의 차이를 간과하는 실수예요. 보금자리론은 매매가뿐 아니라 시세와 감정평가액까지 따지는데, 세 가지 중 하나라도 6억을 넘으면 취급이 안 돼요. 5.8억에 계약했는데 KB시세가 6.1억으로 나와서 신청이 반려된 사례가 실제로 있어요. 계약 전에 반드시 시세를 먼저 확인해야 해요.
두 번째는 우대금리 조건을 착각하는 실수예요. 신혼가구 우대(0.3%p)랑 신생아 출산가구 우대(0.2%p)는 중복 적용이 안 돼요. 둘 다 "저출생 해소 지원층" 카테고리에 속해서 택 1이거든요. 결혼한 지 3년 됐고 아이도 낳았으니까 둘 다 받겠지, 생각했다가 당황하는 분이 꽤 있어요.
세 번째는 금리 인상 시점을 놓치는 실수예요. 금리 인상이 발표되면 보통 다음 달 1일부터 적용되는데, 그 전에 신청을 완료하면 기존 금리를 적용받을 수 있어요. 2026년 1월 인상 때도 "1월 31일까지 신청 완료 시 인상 전 금리 적용"이라는 공지가 있었거든요. 이걸 하루 차이로 놓치면 연간 수십만 원 차이가 나요.
⚠️ 주의
보금자리론은 정책 대출이라 금리 변동 예고가 공사 홈페이지에 사전 공지돼요. 매달 말에 다음 달 금리를 발표하는 패턴이 있으니, 신청을 고려 중이라면 한국주택금융공사 홈페이지 공지사항을 주기적으로 확인하는 게 좋아요. 금리가 오를 것 같은 흐름이면 빠르게 신청을 완료하는 게 유리합니다.
내 상황에 보금자리론이 맞는지 판단하는 기준
보금자리론이 좋은 상품인 건 맞지만, 모든 사람에게 최적인 건 아니에요. 상황별로 정리해 볼게요.
보금자리론이 유리한 경우는 이래요. 부부합산 소득이 6천만~8,500만 원 사이라 디딤돌대출 일반 기준에는 못 들어가지만 보금자리론 기준에는 맞는 분, 매매가 5억~6억 원대라 디딤돌 한도(최대 2~3.2억)로는 부족한 분, 금리 변동 리스크를 완전히 제거하고 싶은 분, 40년·50년 장기 만기로 월 상환 부담을 최소화하고 싶은 분이에요.
반면 다른 상품을 고려해야 하는 경우도 있어요. 소득이 6천만 원 이하면서 5억 이하 주택이라면 디딤돌대출이 금리가 훨씬 낮아요(최저 2.85%). 소득이 7천만 원을 넘거나 주택 가격이 6억을 초과하면 보금자리론 자체가 불가능하니까, 시중은행 주담대를 비교해야 해요. 그리고 향후 금리 하락을 기대하는 분이라면, 고정금리보다 변동금리 상품이 유리할 수도 있어요.
개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 반드시 전문가 상담을 거쳐 결정하는 것을 권장합니다. 한국주택금융공사 상담 전화(1688-8114)나 취급 은행 창구에서 예상 대출 조회를 받아보면 금리와 한도를 사전에 확인할 수 있어요.
💡 꿀팁
보금자리론은 구입 용도 외에도 상환 용도로 활용할 수 있어요. 이미 시중은행 변동금리 주담대를 보유 중인데, 고정금리로 갈아타고 싶다면 보금자리론 상환 용도로 대환이 가능합니다. 다만 기존 대출의 채무자와 보금자리론의 채무자가 동일인이어야 하고(배우자는 동일인으로 간주), 중도상환수수료가 있을 수 있으니 순이득을 반드시 계산해 봐야 해요.
자주 묻는 질문
Q. 보금자리론 금리는 얼마인가요?
A. 2026년 2월 1일 공시 기준, 아낌e-보금자리론은 연 4.05%(10년)~4.35%(50년)예요. 우대금리를 최대 적용하면 연 3.05%까지 낮출 수 있어요.
Q. 보금자리론 소득 조건은 어떻게 되나요?
A. 부부합산 연소득 7천만 원 이하가 기본이에요. 신혼부부는 8,500만 원, 미성년 자녀 1명이면 9천만 원, 다자녀 가구는 1억 원까지 확대됩니다.
Q. 보금자리론 대출 한도는 최대 얼마인가요?
A. 일반 기준 최대 3.6억 원이에요. 생애최초 주택 구입자는 4.2억 원, 다자녀 가구와 전세사기피해자는 4억 원까지 가능합니다.
Q. 보금자리론과 디딤돌대출 차이가 뭔가요?
A. 디딤돌대출은 금리가 낮지만(연 2.85~4.15%) 한도가 작고(최대 2~3.2억), 보금자리론은 금리가 다소 높지만(연 4.05~4.35%) 한도가 크고(최대 3.6~4.2억) 만기도 최대 50년까지 가능해요.
Q. 보금자리론에 DSR이 적용되나요?
A. 보금자리론은 정책 모기지라 DSR 규제가 적용되지 않아요. 대신 DTI 60% 이내 기준이 적용됩니다.
Q. 미혼 1인 가구도 보금자리론 신청이 가능한가요?
A. 네, 가능해요. 미혼이면 본인 소득만 기준으로 연 7천만 원 이하이면 신청할 수 있어요. 만 40세 미만이면 저소득 청년 우대금리(0.1%p)도 받을 수 있습니다.
Q. 보금자리론 우대금리는 몇 개까지 중복 적용되나요?
A. 우대금리 항목은 최대 2가지까지 중복 적용할 수 있어요. 전자약정·전자등기 우대(0.1%p)는 이와 별도로 추가 적용됩니다.
Q. 보금자리론으로 기존 주담대를 갈아탈 수 있나요?
A. 네, 상환 용도로 신청하면 돼요. 기존 구입 또는 보전 용도의 주택담보대출을 보금자리론으로 대환할 수 있습니다. 채무자가 동일해야 하고, 배우자는 동일인으로 간주돼요.
Q. 생애최초 보금자리론은 LTV가 얼마나 되나요?
A. 비수도권·비규제지역은 LTV 80%까지 적용돼요. 다만 수도권이나 규제지역 소재 주택은 2025년 6월 28일부터 생애최초도 LTV 70%로 조정됐습니다.
Q. 보금자리론 중도상환수수료가 있나요?
A. 일반적으로 중도상환수수료가 있지만, 사회적 배려층(한부모·장애인·다문화)이나 3자녀 이상 다자녀 가구, 전세사기피해자는 면제돼요. 정확한 수수료율은 대출 약정 시 확인하는 것이 좋습니다.
보금자리론은 고정금리라는 안정성과 정책 대출 특유의 한도 혜택이 핵심이에요. 2026년 금리 인상으로 매력이 줄었다고 느낄 수 있지만, 우대금리를 잘 활용하면 시중은행 변동금리 주담대보다 유리한 경우가 여전히 많아요. 내 소득과 주택 가격, 그리고 금리 변동 리스크에 대한 감수 의지까지 따져보고 결정하면 후회 없는 선택을 할 수 있을 거예요.
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