1억 전세대출 이자는 금리에 따라 월 25만 원에서 46만 원까지 벌어져요. 연 3.5% 기준이면 월 약 29만 2천 원, 2년 동안 총 700만 원을 이자로 내는 셈이에요.
사회 초년생 때 첫 전세 계약서 쓰면서 1억을 빌렸거든요. 그때 가장 궁금했던 게 "한 달에 대체 얼마나 나가지?"였어요. 월세보다 싸다고 해서 전세를 선택했는데, 막상 이자를 계산해 보니 생각보다 만만치 않더라고요.
특히 2026년 들어서 시중은행 전세대출 금리가 3%대 중반에서 5%대까지 퍼져 있는 상황이에요. 같은 1억인데 어디서 빌리느냐에 따라 월 이자가 10만 원 넘게 차이 나요. 2년이면 240만 원이 넘는 돈이 그냥 사라지는 거죠.
그래서 금리 구간별 월 이자 시뮬레이션부터, 은행별 실제 금리 비교, 보증료까지 포함한 실질 비용을 전부 정리해 봤어요.
1억 전세대출 이자, 금리별로 월 얼마씩 나가나
전세대출은 대부분 만기일시상환 방식이에요. 매달 이자만 내다가 만기(보통 2년)에 원금 1억을 한꺼번에 돌려받아 갚는 구조거든요. 그래서 월 이자 계산이 아주 단순해요. 1억 × 연 금리 ÷ 12, 끝이에요.
금리 3.0%에서 6.0%까지 0.5%p 단위로 계산한 결과예요.
| 연 금리 | 월 이자 | 연간 이자 | 2년 총이자 |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 250,000원 | 3,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3.5% | 291,667원 | 3,500,000원 | 7,000,000원 |
| 4.0% | 333,333원 | 4,000,000원 | 8,000,000원 |
| 4.5% | 375,000원 | 4,500,000원 | 9,000,000원 |
| 5.0% | 416,667원 | 5,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5.5% | 458,333원 | 5,500,000원 | 11,000,000원 |
| 6.0% | 500,000원 | 6,000,000원 | 12,000,000원 |
금리 3.0%와 6.0%를 비교하면 월 이자 차이가 25만 원이에요. 2년이면 600만 원. 작은 차이 같지만, 월급에서 매달 25만 원이 더 빠져나가는 건 체감이 꽤 크거든요.
사실 처음에 전세대출 이자를 검색했을 때 "1억이면 한 달에 30만 원 정도"라는 글을 많이 봤어요. 근데 이건 연 3.6% 정도일 때 얘기고, 실제로 내가 받는 금리가 4.5%면 월 37만 5천 원이에요. 연 3.6%와 비교하면 월 7만 5천 원, 2년이면 180만 원 차이가 나죠. 그래서 "대략 30만 원" 같은 감으로 판단하면 안 되고, 내 금리 기준으로 직접 계산해 봐야 정확해요.
은행별 실제 금리로 계산하면 — 2026년 1월 HF 공시 기준
한국주택금융공사(HF)가 매달 발표하는 전세대출 평균 금리가 있어요. 2026년 1월 기준 데이터를 1억에 대입해서 월 이자를 계산해 봤어요.
| 순위 | 은행 | 평균 금리 | 1억 기준 월 이자 | 2년 총이자 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | KB국민은행 | 3.51% | 약 292,500원 | 약 702만 원 |
| 2 | 광주은행 | 3.64% | 약 303,333원 | 약 728만 원 |
| 3 | 카카오뱅크 | 3.74% | 약 311,667원 | 약 748만 원 |
| 4 | 토스뱅크 | 3.84% | 약 320,000원 | 약 768만 원 |
| 5 | 기업은행 | 3.91% | 약 325,833원 | 약 782만 원 |
| 6 | 하나은행 | 4.00% | 약 333,333원 | 약 800만 원 |
| 7 | 우리은행 | 4.02% | 약 335,000원 | 약 804만 원 |
| 8 | 농협은행 | 4.09% | 약 340,833원 | 약 818만 원 |
| 9 | 신한은행 | 4.11% | 약 342,500원 | 약 822만 원 |
1위 국민은행과 9위 신한은행의 월 이자 차이가 약 5만 원, 2년이면 120만 원이에요. 같은 HF 보증 상품인데 은행만 다를 뿐이거든요. 120만 원이면 이사 비용 절반은 나오는 돈이에요.
물론 이건 평균 금리라서, 내 신용점수나 우대 조건에 따라 실제 적용 금리는 달라질 수 있어요. 하지만 은행별 기본 금리 수준 자체가 다르니까, 시작점이 낮은 은행을 먼저 확인하는 게 유리해요.
참고로 금감원 자료에 따르면 2025년 은행 전세자금대출 건당 평균 대출금액이 약 1억 2천만 원 수준이에요. 1억은 평균보다 살짝 적은 금액이라, 비수도권이나 소형 주택 전세에 해당하는 경우가 많아요.
정책대출(버팀목)로 1억 빌리면 이자가 반토막 난다
위 표의 시중은행 금리가 3.5~4.1% 수준인데, 정책대출은 완전 다른 세상이에요. 청년 버팀목 전세대출은 소득 구간에 따라 연 2.0%~3.1%가 적용되거든요.
1억을 연 2.5%로 빌린다고 치면 월 이자가 약 20만 8천 원이에요. 시중은행 4.0% 기준 33만 3천 원과 비교하면 매달 12만 5천 원 차이. 2년이면 300만 원이 남는 거예요.
| 구분 | 금리 | 1억 월 이자 | 2년 총이자 | 시중은행 대비 절감 |
|---|---|---|---|---|
| 시중은행 평균 | 4.0% | 333,333원 | 800만 원 | — |
| 청년 버팀목 (소득 2천만 이하) | 2.0% | 166,667원 | 400만 원 | 400만 원 |
| 청년 버팀목 (소득 4천만 이하) | 2.3% | 191,667원 | 460만 원 | 340만 원 |
| 청년 버팀목 (소득 6천만 이하) | 2.7% | 225,000원 | 540만 원 | 260만 원 |
| 신혼부부 버팀목 (소득 4천만 이하) | 2.2% | 183,333원 | 440만 원 | 360만 원 |
💬 직접 해본 경험
첫 전세 때 시중은행에서 4.2%로 1억을 받았거든요. 월 이자 35만 원. 근데 같은 팀 후배가 청년 버팀목으로 2.3%에 받았다는 걸 나중에 알았어요. 후배는 월 19만 원대. 매달 16만 원 차이인데, 2년이면 384만 원이에요. 아 진짜, 그때 정책대출 자격 확인부터 했어야 했는데. (나중에 안 사실인데 제가 소득 요건에 딱 걸쳤더라고요)
버팀목 전세대출은 자격 요건이 까다로운 편이에요. 나이(만 34세 이하 청년, 또는 혼인 7년 이내 신혼부부), 소득(부부합산 연 5천만~7천5백만 원 이하), 주택 조건(보증금 한도) 등을 모두 충족해야 하거든요. 대출 한도도 청년 버팀목 기준 최대 1.5억이라, 1억이면 한도 내에서 가능하지만 보증금이 더 높으면 부족분은 자기 돈으로 채워야 해요.
자격이 되는지 아닌지는 주택도시기금 홈페이지에서 미리 확인해 볼 수 있어요. 개인마다 상황이 다르니 정확한 내용은 기금 상담센터나 취급 은행에 문의하는 게 확실해요.
이자만 보면 안 된다 — 보증료·인지세까지 포함한 진짜 비용
전세대출의 진짜 비용은 "이자 + 보증료 + 인지세"예요. 이자만 비교하고 끝내면 실제로 통장에서 빠져나가는 돈이 예상보다 많아서 당황할 수 있거든요.
보증료 — 보증기관마다 차이 큼
전세대출을 받으려면 보증기관(HF, HUG, SGI)의 보증서가 필요해요. 이 보증료가 매년 따로 나가요.
| 보증기관 | 보증료율(연) | 1억 기준 연간 보증료 |
|---|---|---|
| HF | 0.04~0.18% | 약 4만~18만 원 |
| HUG | 0.111~0.154% | 약 11만~15만 원 |
| SGI | 0.128~0.358% | 약 13만~36만 원 |
HF가 가장 저렴하고 SGI가 가장 비싸요. 1억 기준으로 HF 최저(0.04%)면 연 4만 원, SGI 최고(0.358%)면 연 36만 원. 2년 차이가 최대 64만 원까지 벌어질 수 있어요.
인지세 — 1억이면 7만 원
전세대출 실행 시 인지세가 붙어요. 5천만 원 초과~1억 원 이하 구간은 인지세 7만 원(본인 부담 3만 5천 원, 은행 부담 3만 5천 원)이에요. 1억을 초과하면 15만 원으로 올라가니까, 정확히 1억이면 7만 원 구간에 해당돼요.
참고로 전세대출 인지세 면제를 추진하는 법안이 2026년 2월에 발의된 상태예요. 아직 통과된 건 아니지만, 향후 면제될 가능성이 있으니 대출 실행 시점에 최신 상황을 확인해 보는 게 좋아요.
이자 + 보증료 + 인지세 = 실질 연간 비용
1억을 연 4.0% 금리, HF 보증(0.10% 가정)으로 빌렸을 때 연간 실질 비용을 계산하면 이래요.
연간 이자 400만 원 + 보증료 10만 원 + 인지세 3.5만 원(본인 부담분, 첫해만) = 첫해 약 413만 5천 원, 둘째 해 약 410만 원. 이자만 계산했을 때 400만 원이라고 생각했다면, 실제로는 10만 원 이상 더 나가는 거예요.
금액이 엄청 크진 않지만, "보증료가 뭐 얼마나 하겠어" 싶어서 무시하면 2년 동안 20만~70만 원이 조용히 빠져나가거든요.
1억 전세대출 이자 줄이는 현실적인 방법
계산은 해봤으니 실제로 줄이는 방법을 정리해 볼게요. 제가 해보고 효과 봤던 것 위주예요.
우대금리 조건 빠짐없이 챙기기
급여이체, 카드 결제 실적, 공과금 자동이체, 적금 가입 같은 조건으로 은행마다 0.1~0.3%p 우대금리를 줘요. 1억 기준 0.3%p면 월 2만 5천 원, 2년이면 60만 원 절감이에요. 대출 실행 전에 우대 항목을 미리 세팅해 놓는 게 핵심인데, 대출 실행 후에 세팅하면 소급 적용이 안 되는 은행이 대부분이거든요.
금리인하요구권 활용하기
대출 받은 뒤에 연봉이 올랐거나, 신용점수가 개선됐거나, 자격증을 땄거나 하면 은행에 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있어요. 금리인하요구권이라는 제도인데, 수수료 없이 신청 가능하고 은행은 10영업일 이내에 결과를 알려줘야 해요.
💡 꿀팁
전세대출 갈아타기도 방법이에요. 지금 받은 금리보다 낮은 은행이 있다면, 만기 전에 다른 은행으로 옮길 수 있거든요. 중도상환수수료 없는 상품이라면 비용 부담 없이 가능해요. 만기 6개월~3개월 전이 갈아타기 적기인데, 너무 늦으면 새 은행의 심사 기간이 부족할 수 있으니 미리 알아보는 게 좋아요.
"흔한 오해" — 전세대출은 무조건 월세보다 싸다?
이거 꽤 많이들 착각하시더라고요. 1억 전세대출 연 4.0% 기준 월 이자가 약 33만 원이에요. 근데 보증금 1천만 원에 월세 40만 원짜리 방이 있다면? 월세 40만 원에서 보증금 1천만 원의 기회비용(예금 이자 등)을 빼면 실질 월세가 35만 원대로 떨어져요.
물론 대부분의 경우 전세가 월세보다 유리하지만, 금리가 높아지면 그 격차가 좁아지거든요. 특히 1억 이하 소액 전세에서는 월세 전환 시 실질 비용이 비슷해지는 경우도 있어요. 이건 개인마다 상황이 달라서 단순 비교가 어렵고, 주거 안정성까지 고려하면 또 다른 계산이 필요해요.
2억 vs 1억, 대출 금액을 줄여야 할까 늘려야 할까
보증금이 2억인 집에 들어가면서 "자기 자금 1억 + 대출 1억"으로 가느냐, "대출 2억 풀로 가느냐"를 고민하는 분들이 꽤 있거든요.
단순히 이자만 비교하면 1억 대출이 당연히 유리해요. 연 4.0% 기준 1억은 월 33만 원, 2억은 월 67만 원이니까요. 하지만 자기 자금 1억을 넣으면 그 돈의 기회비용이 발생하잖아요. 1억을 연 3.5%짜리 예금에 넣어 두면 연 350만 원(세전)인데, 대출 이자로 연 400만 원을 아끼는 거니까 연 50만 원 이득이 되는 셈이에요.
📊 실제 데이터
한국주택금융공사 2026년 1월 공시 기준, HF 보증서 담보 전세대출 평균 금리 최저 3.51%(국민은행)~최고 4.81%(경남은행). 은행 간 금리 차이가 최대 1.3%p로, 1억 기준 연간 이자 차이 약 130만 원. 은행 선택 하나로 2년에 260만 원이 갈리는 구조예요.
근데 이건 어디까지나 수치적인 이야기고요. 비상금이 없는 상태에서 자기 자금을 전부 보증금에 넣어 버리면, 갑자기 돈이 필요할 때 또 다른 대출을 받아야 하는 상황이 생길 수 있어요. 그래서 "대출을 줄이는 게 무조건 답"이라고 단정하기는 어려워요. 여유 자금 규모, 투자 수익률, 금리 방향까지 종합적으로 따져보는 게 맞아요. 개인 재정 상황에 따라 전문가와 상담하는 것도 좋은 방법이에요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1억 전세대출 이자 월 얼마나 나오나요?
A. 만기일시상환 기준, 연 3.5%면 월 약 29만 2천 원, 연 4.0%면 월 약 33만 3천 원이에요. 금리 0.5%p 차이에 월 4만 원 넘게 달라져요.
Q. 1억 전세대출 이자 계산은 어떻게 하나요?
A. 만기일시상환 기준으로 "1억 × 연 금리 ÷ 12"가 월 이자예요. 예를 들어 연 4%면 100,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 약 333,333원이에요.
Q. 1억 전세대출 2년 총이자는 얼마인가요?
A. 연 3.5%면 2년 총이자 700만 원, 연 4.5%면 900만 원이에요. 금리 1%p에 2년 총이자가 200만 원씩 차이 나요.
Q. 2026년 전세대출 금리가 가장 낮은 은행은요?
A. HF 보증 기준 2026년 1월 공시에서 KB국민은행이 3.51%로 가장 낮았어요. 다만 개인 신용도와 우대 조건에 따라 실제 금리는 달라질 수 있어요.
Q. 청년 버팀목으로 1억 빌리면 이자가 얼마나 줄어드나요?
A. 소득 4천만 원 이하 기준 연 2.3% 적용 시 월 이자가 약 19만 2천 원이에요. 시중은행 4.0% 대비 월 14만 원, 2년이면 약 340만 원을 아낄 수 있어요.
Q. 1억 전세대출 인지세는 얼마인가요?
A. 5천만 원 초과~1억 원 이하 구간이라 인지세 7만 원이 부과돼요. 은행과 본인이 50%씩 나눠 내니까 본인 부담은 3만 5천 원이에요.
Q. 전세대출 보증료는 따로 내야 하나요?
A. 네, 보증기관별로 연 0.04~0.358%의 보증료가 매년 부과돼요. 1억 기준 HF 최저면 연 4만 원, SGI 최고면 연 36만 원 수준이에요.
Q. 전세대출 이자는 소득공제 받을 수 있나요?
A. 주택임차차입금 원리금 상환 소득공제로 연 400만 원 한도 내 40%까지 공제 가능해요. 단, 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금된 경우에만 해당돼요.
Q. 전세대출 금리를 중간에 낮출 수 있는 방법이 있나요?
A. 금리인하요구권을 활용하면 돼요. 연봉 인상이나 신용점수 개선 등 신용 상태가 좋아졌을 때 은행에 요청할 수 있고, 수수료 없이 10영업일 이내에 결과를 받을 수 있어요.
Q. 1억 전세대출과 2억 전세대출 이자 차이는요?
A. 같은 금리 기준으로 정확히 2배예요. 연 4.0% 기준 1억은 월 약 33만 3천 원, 2억은 월 약 66만 7천 원이에요. 보증료와 인지세 구간도 달라지니 총비용 차이는 2배보다 약간 더 커요.
1억 전세대출 이자, 금리 1%p 차이로 2년에 200만 원이 갈려요. 은행 비교 30분이면 수십만 원을 아낄 수 있고, 정책대출 자격까지 확인하면 수백만 원을 절약할 수 있어요. 대출 받기 전, 내 금리 기준으로 직접 계산해 보는 습관이 가장 확실한 절약법이에요.
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